房地产基本法律制度讲解.ppt

（三）城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁 房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、 用途等因素，对其房地产市场价格进行的评 估 1. 拆迁估价实务（简介） 2. 拆迁估价结果公示和异议处理 （四）城市房屋拆迁的处理 1. 纠纷类型：拆迁人与被拆迁人、房屋 承租人之间，被拆迁人与房屋拆迁人之间 2. 房屋拆迁纠纷的处理方式 未达成拆迁协议：行政裁决、依法起诉、 强制拆迁 达成拆迁协议：司法、仲裁 四、房地产产权产籍管理 房地产产权是指房屋的所有权及其所占 用的土地的所有权，即产权人在法律规定的 范围内对其房地产行使占有、使用、处分、 收益的权利 房地产的他项权利，又称“限制物权” 包括： 典权 抵押权 四、房地产产权产籍管理 房地产产权管理是指对房地产权属关系 的管理，是一种行政管理 房地产产权管理主要体现是实施房屋所 有权和土地使用权登记发证制度 （一）房地产权属登记 房地产权属登记是指经权利人申请，由 房地产权属登记机关将有关申请人的房地产 权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的 行为 第二章 房地产基本法律制度 一、房地产法律体系 房地产行业涉及的社会面广、资金量大、 产权关系复杂，特别需要法律法规的规范 房地产法体系的构架由法律、行政法规、 地方性法规、部门规章、地方性规章、规范 性文件和技术规范等构成 （一）房地产相关法律 房地产方面的法律由《城市房地产管理 法》、《土地管理法》、《城市规划法》三 部法律构成。 《城市房地产管理法》（简介） 《土地管理法》 《城市规划法》 1. 城市房地产管理法 《城市房地产管理法》是“为了加强对 城市房地产的管理，维护房地产市场秩序， 保障房地产权利人的合法权益，促进房地产 业的健康发展” 2. 土地管理法 《土地管理法》是“为了加强土地管理， 维护土地的社会主义公有制，保护、开发土 地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促 进社会经济的可持续发展 3. 城市规划法 《城市规划法》是“为了确定城市的规 模和发展方向，实现城市的经济和社会发展 目标，合理制定城市规划和进行城市建设， 适应社会主义现代化建设的需要” （二）部门规章 国六条细则 5 月 29 日出台 1. 房贷政策将“有区别地适度调整”。 为抑制房价过快上涨，从 2006 年 6 月 1 日起， 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30% ； 考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自 住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执 行首付款比例 20 ％的规定。 （二）部门规章 2. 自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开 工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米 以下住房 ( 含经济适用住房 ) 面积所占比重， 必须达到开发建设总面积的 70 ％以上 （二）部门规章 3. 从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年 ( 含 5 年 ) 转手交易的，销售时免征营业税；个 人购买非普通住房超过 5 年 ( 含 5 年 ) 转手交易 的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。税务部门要严格税 收征管，防止漏征和随意减免。 （二）部门规章 4. 严格房地产开发信贷条件。为抑制房 地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源， 对项目资本金比例达不到 35 ％等贷款条件的 房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲 置土地和空置商品房较多的开发企业，商业 银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷 款或任何形式的滚动授信。对空置 3 年以上的 商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵 押物。 （二）部门规章 5. 加大对闲置土地的处置力度。土地、 规划等有关部门要加强对房地产开发用地的 监管。对超出合同约定动工开发日期满 1 年未 动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并 责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发的， 无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日 期动工建设，但开发建设面积不足 1 ／ 3 或已 投资额不足 1 ／ 4 ，且未经批准中止开发建设 连续满 1 年的，按闲置土地处置。 （三）地方性法规 广东 20