房地产推广策略执行方案模板讲解.ppt

舜耕路东块地 2013 年度推广策略 提交： ********** 有限公司 日期： 201* 年 * 月 ** 日 第一部分 总体策略构建 一、项目简介 项目地址： 千佛山路南侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧 。 占地面积： 43653m2 总建筑面积： 43653m2 ， 住宅面积： 27688m2 ，商业金融用地，面积为 15965 容积率： 5.83 绿化率： 30% 户型有： 67.48m2 、 67.48m2 、 69.01m2 、 97.38m2 、 131.23m2 、 136.11m 车位： 185 个 预计交房时间： 2013 年 12 月 31 日 项目地下两层，地上 32 层，商铺 3 层，住宅 29 层。 第一部分 总体策略构建基础 一、项目初步解读 1 、地块商务属性高，交通高度发达，享受市中心级别配套 2 、地块对应交通噪音干扰较大，周边人群复杂 3 、项目处于高薪商务区，交通便捷，人口密集 4 、商业与居住价值高 产品的核心价值提炼：注重工作便利与投资的商务型客户，关注产品服务、品质 及区域的增值空间 第一部分 总体策略构建基础 定位 商务核心 + 高端商住物业 + 酒店物管配套 第二部分 项目 SWOT 分析 优势（ Strength ） ◆项目处于千佛山路南侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧，地理位 置优越； ◆交通便捷， ** 路 ◆完美商住结合，框剪结构主体 67 — 136 平米经典户型组合； ◆享受市中心配套，山姆士、 ** 医院、 ** 医院、 ** 公园、 ** 学校等成熟配套 ◆时尚、现代、优美的圆弧形外立面 第二部分 项目 SWOT 分析 劣势（ Weakness ） ◆项目土地竞拍价格高，目标受众限制较大，且推广渠道受限； ◆济南市政府出台楼市“限购令”规定济南市以及外省市购房家庭只 能在济南市范围内新购一套新建商品住房。 ◆项目的体量不是很大，推广费受限，不能形成大规模的宣传攻势引 起市场广泛的关注。 第二部分 项目 SWOT 分析 机会（ Opportunity ） ◆市民可支配收入增长； ◆所处区域升值潜力巨大。 ◆周边区域房价的不断上涨，以及可利用土地资源的减少，使本项 目在价格上有机会参与竞争。 ◆区域内商务氛围太高，代表区域商务需求 。 第二部分 项目 SWOT 分析 威胁（ Threaten ） ◆目标客群受教育程度以及收入较高，对建筑的品质、项目相关证件等都有 较高要求； ◆由于竞价高，推广渠道受限，不利于市场推广； ◆竞争对手较强势： 恒大绿洲等公司现均价 7000,2012 年下半年的广告铺天盖地，在市区主要道 路都有户外广告 第三部分 目标消费群的形态 第一类消费群体 长期住在该区域，在该区域上班，习惯这里的交通、生活设施和人文环境，主 要受经济原因影响，一直没有离开本区域，但是又对现在的居住环境感到不满 意，为了改善居住环境的改善住房的商务人士，年龄约在 30 — 40 岁之间。 第二类消费群体 对该地区区域价值认同，看好该地区增值潜力的投资客，年龄约在 35 — 55 岁 之间。 第三类消费群体 追求高效的办公效率、 低廉的办公成本、 便捷的交通环境、 优质的办公环境 和企业形象展示性、极具潜力的升值空间的创业的客户，年龄约在 35 — 55 岁 之间 第四部分 广告推广策略及建议 发布开盘公告，计划 3 月 28 日 开盘强化项目形象以及强调开 盘必特价、特价必升值，预计 开盘去化 60% ，即 75 套。 开盘后启动事件营销，每周都 要有促销活动，展开项目卖点 诉求，同时开放样板间强调项 目精品特质 , 保持项目的持续热 销。预计 4 、 5 两月可以去化已 有房源的 100% ，即 135 套。 4~5 月 1~3 月 开盘热销 持续旺销 第四部分 广告推广策略及建议 层面递进： 1 、开盘初期，利用周边客户对地段的认同，强化项目形象，锁定 部分目标。 2 、扩展诉求范围，强化项目卖点，通过各种活动促销，增强对非 周边客户的吸引力。 3 、外立面可见时，强调项目品质，开放现场及样板间（针对销售 比较差的 67.31 ㎡、 136.11 ㎡ 户型做样板