物业管理综合能力讲解.ppt

物业管理综合能力 案例分析练习 案例一 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将 入户门关闭，以便装修管理人员检查。一天，管理处工作人员 在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声 音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸 烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员 勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修 施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。投 诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非 法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表 示将诉诸公堂。 注： 1 、该户业主未签署《装修管理服务协议》。 2 、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定， 要对其做出相应的处罚。 案例一 1 、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法 规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除 安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好像是合情、合 理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由， 在未经业主 ( 所有权人 ) 同意的情况下对私家住宅“推门而入”。 这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不 受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。 2 、 物业管理人员 在现场发现装修施工人员的违规事实和安全 隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受 处理 ( 比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉 要求限期整改等 ) ，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和 事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施 工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务 上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。 案例一 3 、《 物业管理条例 》第四十七条规定：对物业管理区域内 违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规 规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理 部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单 位“作出相应的处罚”。 4 、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有 履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理 企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。 也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利 ( 在不违章的情况下 ) 。 案例一 启示与思考： 1 、正所谓细节决定成败，物业管理人员在现场工作中往往 容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其 是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，物业 管理人员人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业 主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现 场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要 先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而 不能大大咧咧地“推门而入”。 2 、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态 度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑 不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此 薄彼”而引起不必要的工作阻力。 案例一 3 、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在 多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在 销售合同 中的 物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以 明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大 会、 业主委员会 成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外 来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处 理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、 制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。 4 、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位 拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作 人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政 府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以 使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以 秉。 案例一 本案例中 物业管理工作 人员的行为，似乎是在根据相关法 规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消 除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、 合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修