物业权属法律规定讲解.ppt

? （ 4 ）更正登记 ? 更正登记是指对于已经完成的登记，由于初始 登记的错误有遗漏，致使登记与事实上权利关 系不一致，为消除这种不一致状况，经权利人 或利害关系人申请，或者由登记机构关依照职 权所进行的补正和更改登记。 ? （ 5 ）异议登记 ? 异议登记是指事实上的物权权利人或利害关系 人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将 该异议进行登记的行为。 ? （ 6 ）转移登记 ? 转移登记是指因房屋买卖，交换、赠与、 继承、转让、分割，合并、裁决等原因致 使其权属发生转移而进行的登记。 ? （ 7 ）变更登记 ? 变更登记是指权利人因法定名称改变、或 是房屋状况发生变化而进行的登记。 ? （ 8 ）他项权利登记 ? 他项权利登记是指房屋抵押权、典权等项权利的登记。 包括房屋抵押登记和房屋典权登记。 房屋抵押登记， 是指房屋权利人以其支配的房屋设定抵押权后，依照法 定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登 记。 典权登记 是指房屋权利人以自己的房屋设定典当 后，依照法律规定的程序申请房地产管理机关，对房地 产权利所做的登记。 ? （ 9 ）注销登记 ? 注销登记是指上地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、 存续期届满、客体消灭、债权债务清偿、被行政机关撤 销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对 房地产权利做出的登记。 ? 何为“三证”？ ? “三证”： 房产所有权证、土地使用权证、契证 ? 购房者在购房时需注意开发商有无“五证”、“二书” ? “五证”： ? 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售） 许可证； ? “二书”： ? 住宅质量保证书、住宅使用说明书 ? 一、建筑物区分所有权的概念 ? 二、建筑物区分所有权的组成 ? 三、住宅小区常见的所有权争议问题 模块三 建筑物区分所有权 当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组 成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各 个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所 有权是一种 复合权利 ，包括专有部分所有权、共 有部分共有权和业主的成员权。 一、建筑物区分所有权的概念 我国《物权法》第七十条：“业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和 共同管理的权利。” 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 《物权法》第七十一条： “业主对其建筑物 专有部分 享有占有、使用、收益和处 分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害 其他业主的合法权益。” 建筑物区分所有权的组成 二、建筑物区分所有权的组成 第 3 章 物业权属法律规定 ? 学习目标 ? 了解物权、物业产权、物业权 属的概念和特征 ; ? 了解物业产权的取得、消灭和 限制； ? 了解物业权属登记相关概念、 房屋登记制度 ? 熟知业主的建筑物区分所有权、 共有及其相关概念。 模块一 物权与物业权属 ? 【案例】 我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得 到保护 ? 本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪 50 年代末。 原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收， 此后 40 多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至 2005 年 9 月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了 产权过户手续。 ? 这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一 直由本案被告刘×莎租住占用。虽然租赁合同已过期， 但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 ? 分析 ? 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政 府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告 即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不 动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生 效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用 物权法，与‘法不溯及既往原则并不冲突。综上， 依照物权法第 39 条、第 64 条、第 242 条、第 243 条的规 定，尽管被告刘×莎为该房屋的原租户，但她毕竟不 是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协 议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是， 法院判令刘×莎腾退房屋并赔偿租金损失。 一、物权的概念和特征 ? 1 ．物权的概念 ? 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权 和担保物权。 ? 物权法规范的物