商业地产价值及作用.pdf

商业地产 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。 广义是指非生产性、 非居住性物业， 包括写字楼、 酒店式公寓、 以及商业服务业等场所。 狭义是指被 用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功 能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处， 是又长期稳定的现金流回报， 并且是稳定且长期的。 只要这个物业一直存在， 那么这种回报就会一直持续下去。 最初的几年回报率比 较低，但是商业地产有一个运营周期， 从雏形期到成熟期。 现金流的回报率也是 随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是 2%—— 5%之间。如果第一年是 100 元，那么第二年递增 4%就是 104 元，第三年递增 5%是在 104 元的基础之上递增 5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是 30000 元/㎡，经过运营，现在价值是 50000 元 /㎡，中间的 2 万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地 块未售出的话， 此升值空间自然是属于开发商。 综上所述： 一边租金在不断的上 涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无 论经济在怎么萧条， 人们不能不吃、 不喝，但不能不够买生活用品， 所以零售业 是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非 常厉害， 美国很多大型投资银行倒闭的倒闭， 破产的破产， 地产公司也倒闭了不 少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微， 只是利润相对减少了而已， 这就充 分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4 、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第 三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公 寓的建设， 自成一格商业体系， 作为本小区的一项高端配套设施， 直接提升了小 区的品质和档次。 例如北京的王府井、 西单，广州的天河、 广百百货、 杭州银泰、 解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等， （这只是服装市场， 大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？） 都可以很好的提高城市的知 名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资 10 亿元， 20%—— 30%就 可以启动，像万科、万达、华远等地产， 50%的资金来自于预售，但是商业地产 不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的 80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销 售， 因为商业地产的招销是不分家的。 因为商业地产是统一运营、 统一管理的模 式，我们要了解客户的需求，同时要让客户知道并遵守我们的要求。 （其中有很