滨州楼市调研与XX项目定价.doc

XXX项目 市场竞争研究与定价 2011-9-28 目录 TOC \o 1-4 \h \z \u 目录 2 第一节、楼市项目调研 4 一、分区说明 4 二、楼盘分布图 4 三、东部区域楼市项目 5 （一）项目当前市场状态 5 1、 华天·滨中嘉园（三期） 5 2、 春晓·金翠园 6 3、 尚座 7 4、 金居·叶上海 8 5、 中兴·暄嘉名都 9 6、 香格里拉·水岸绿城 10 7、 运通·家天下 11 8、 清怡国际 12 （二）三个月以来的市场变化 13 1、价格 13 2、去化速度 13 四、西部区域楼市项目 14 （一）项目当前市场状态 14 1、 绿都风景 14 2、 上海·大都汇（二期） 15 3、 祥泰·麒麟阁（四期） 16 4、 松鹤湖花园 17 5、 龙泰花园 18 6、 田园牧歌 19 7、 万益广场 20 8、 德坤华府 21 9、 中兴·绿都花园 22 （二）三个月以来的市场变化 23 1、价格 23 2、去化速度 23 第二节、项目周边楼市研究 24 一、东区未来发展前景 24 二、周边3公里主要项目 25 三、周边3公里内竞争研究 26 （一）项目建筑形态规模比较 26 （二）项目周边环境与配套比较 26 （三）项目建筑特色比较 27 （四）项目园林景观特色比较 28 （五）项目自身配套比较 28 （六）项目物业管理服务比较 29 （七）项目户型比较 29 （八）项目价格比较 30 （九）竞争项目对XXX的影响系数 30 四、周边3公里内未来2-3年新增竞争研究 31 1、 书香苑 31 2、 清怡中学附近地块 31 3、 黄河二路渤海五路住宅项目 31 4、 黄河八路渤海一路商服项目 32 5、 黄河十一路渤海一路商服项目 32 6、 黄河八路渤海八路住宅项目 32 第三节、滨州房地产市场消费模式 33 一、调查方式 33 二、客户的基本特征 33 三、客户购房的消费基本特征 35 四、问卷调查结论 39 第四节、XXX价格定位 41 一、定价说明 41 二、选择可比楼盘 41 三、确定影响因素和参考权重 41 四、对可比楼盘的各项指标进行评分 41 五、参考各可比楼盘评分及权重计算本项目均价 42 六、XXX项目均价 43 PAGE PAGE 43 第一节、楼市项目调研 一、分区说明 按照滨州市城市规划的分区方法，我们把渤海八路以东区域称为东区，渤海八路至渤海十八路之间的区域称为西区，渤海十八路以西的区域称为开发区。 二、楼盘分布图 三、东部区域楼市项目 （一）项目当前市场状态 华天·滨中嘉园（三期） 基 本 信 息 开发商 滨州华天房地产 地址 渤海五路黄河八路交汇处 代理商 无 电话 0543-2220777 物业管理 自己的物管公司 广告企划 公开日期 11.9.06﹙小高层﹚ 工程进度 三期小高层建到56层 交房日期 12年年底 规划设计 滨州设计院 环璄 分析 靠近城市主干道，交通便利，附近有清怡市场，附近有四小，孩子上下学方便，周围有鲁滨妇产科医院、沪滨眼科医院 产 品 分 析 占地面积 建筑面积 16万平方米 建筑形式 3栋11层小高层，24栋多层，沿街商业网点 目前销售状况 多层房源基本消化完毕，小高层9月6日推出，目前销售30% 项目特点 坡屋面与现代风格相结合，简洁亮丽 规划户数 绿化率 35% 户型面积 90120-140 主力面积 90—110 面 积 配 比 房型 面积 户数 配比 两室两厅一卫 90—100 40% 三室两厅一卫 108—113 30% 三室两厅二卫 120—138 25% 四室两厅两卫 150 5% 价 格 分 析 单价范围 3280—4200元/㎡ 均价 多层3500元/㎡，小高层3600元/㎡。小高层层差30元/㎡ 可售总价 35—50万 主力总价 43万 车位车库 5600元/平米附房2887元 物业费 没定 付款方式 一次性、贷款 折扣 一次性240元/平米 备注：小高层开盘当日推出10套特价房，优惠200元/平米；首付40%，优惠20元/平米 去化 分析 销售率 整体去化70% 去化特征 去化抗性 备注后期加推3号楼4号楼小高层销售量不高开盘当天成交18套左右。 客源 分析 区域 市区周边县市 年龄层 30—50岁 职业特征 教师私营业主行政单位 置业用途 投