伟业顾问2011年北京远洋地产·密云信息产业基地1500亩之居住类客户需求及物业发展建议报告.ppt

购买能力分析 ? 小结 第 30 页 密云本地 VS 大北京客群 能接受的单价在 7000 元 / 平米 低密度第二居所的价格在 10000-11000/ 平米 总价预期在 80-100 万内 区域及配套影响本地人接受项目 溢价可能 第二居所普通住宅价格在 7000-8000/ 平米 大北京客户对大盘发展有预期， 购买能力高于本地人 深访需求分析 ? 深访结果分析 第 31 页 主体特征分析 区域认知分析 购买意愿分析 购买能力分析 产品偏好分析 产品偏好分析 产品偏好分析 第 32 页 对户型面积预期分析 对户型居室选择分析 对户型功能空间建议分析 对小区整体形象建议分析 对产品形式预期分析 ? 对小区整体形象建议分析 产品偏好分析 第 33 页 懿品府销售 ? 本地人其实要求不高，也不是特别懂。 最好有整体小区的规划，有个醒目的售楼处。 你对 当地人说大盘他们不懂， 你就要让他们看见未来能有的规划，能有多大的改善。 福田员工 ? 最好能有个封闭的小区，把里面种点树，和外面的产业能分开。 建筑外面不用特别好，但 是要有自己的特色，比城里的看起来好些。 密云本地客群 大北京客群 钱先生 ? 主要是 营造生态的环境 ，你们既然是大盘就应该舍得花钱在景观上做出不一样的东西。产 品上也做的高端点，但价格别高。 孟女士 ? 我觉得最好 能和产业分开 ，总觉得别扭。把住宅内部绿化提高，做点山水。其实 买度假的 房子就是买环境，买舒适。产品上做的新颖点，我不喜欢托斯卡纳，都听烦了。 ? 对大盘缺乏认知，认为外 来的和尚会念经 ? 要和产业做好分隔 本地客群第一居所 ? 整体形象希望很高，对生态、 绿化敏感 ? 希望整体社区有品质，并有 独特的风格 大北京第二居所客户 产品偏好分析 ? 产品形态偏好 第 34 页 客户来源 类型 人数 原因 密云 地缘性 客群 小高板 8 普遍偏好住楼房，对产品要求低。 价格相对较低，性价比高。 多层板楼 1 普遍偏好电梯楼房，因此接受度不高 花园洋房 1 居住属性性高，产品品质更好，多为二次改善型置 业 大北京 客群 小高板 花园洋房 2 总价相对低，对面积要求不大，对环境要求高，养 老或度假。 叠拼 1 对于跃层、复式结构不认可，叠拼形式又属于公寓 向别墅过渡的一种中间产品，接受度不高 联排 5 二次以上置业，有独立的门庭院落，有花园和土地， 属于类别墅产品，舒适性强。 ? 普遍偏好小高层，板式 产品 本地客群第一居所 ? 客户分为两类，低总价 公寓及低密度联排别墅 大北京第二居所客户 产品偏好分析 ? 对户型面积预期分析 第 35 页 ? 70-90 平米占 30% ? 90-110 平米及 110-130 平米各占 30% 本地客群第一居所面积偏好 ? 90-110 平米占 25% ? 200-220 平米占 25% ? 280 平米以上占 38% 大北京第二居所客户面积偏好 产品偏好分析 ? 对户型居室选择分析 第 36 页 ? 三室占总比例 60% ? 两室占总比例 30% 本地客群第一居所户型偏好 钱先生 ? 80-90 平米的两居， 50 、 60 平米的一居就是投资了，一家个人住住 还行，要是带着老人或朋友来就有点小。 马先生 ? 140 平米四居，花园洋房最好， 4 、 5 层的那种。退休以后过去常驻， 现在就是周末去住。 保利花园销售 ? 北京过来的一半是自己度假用，一半有投资的客户，较多买了 110- 150 平米的三居。 大北京客群 ? 三居及四居普通住宅是大北京度假、养老 客群偏好产品 大北京第二居所客户户型偏好 产品偏好分析 ? 对户型功能空间建议分析 第 37 页 ? 孙女士，密云白河以东 ? 我同事看过保利的房子，送面积，多实惠。 说是两居其实是三居，我觉得挺好的。密云以 前还没有这样的。 梁女士，密密云白河以西 ? 厨房需要体现实用性 ，做到简洁方便。有个大阳台可以存储一些东西也不错。 福田员工 ? 最好客厅大一些， 南北朝向的 ，每个屋子都有采光。如果赠送面积当然好。 密云本地客群 产品偏好分析 ? 对户型功能空间建议分析 第 38 页 陈先生 ? 我也很看重小区域环境， 车库、庭院、露台一定要有，还要保证私密性 。 刘先生 ? 要求 客厅有挑高 ，客厅面积要大。 要有前后庭院 ，最好能自己种花种草。车库能停 3 辆车， 地下能送面积。 孟女士 ? 其实市内没有什么特别要求，别墅该有的也都有，就是 希望地下能采光 ，这样下面也可以 安排人住。还有 就是露台， 最好能有个大露台，可以烧烤。 万科欢庆城营销策划 ? 现在买别墅的人越来越年轻了，他们对产品的理解比早起买别墅的更灵活， 要求自由的空 间和个性的设计 ，这点会有变化。 大北京客群 产品偏好分析 ? 小结 —— 密