业主、业主大会、业主委员会培训.pptVIP

第四节 业主大会议事规则和管理规约 一、业主大会议事规则 二、管理规约 一、业主大会议事规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。 第四节 业主大会议事规则和管理规约 * * *  业主、业主大会、业主委员会 业主、业主大会、业主委员会 第一节 业主与物业使用人 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 管理规约和业主大会议事规则 一、 业主与物业使用人的概念 1. 业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。 2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1）与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。 3.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。 第一节 业主与物业使用人 二 业主的三个层次 1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。 2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 3.业主委员会 作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。由业主大会选举产生，并向业主大会负责。 第一节 业主与物业使用人 第二节 业主大会 一、业主大会的职责 二、业主大会会议 三、业主大会会议的召开 1、业主大会成立条件? ??? 每个物业管理区域成立业主大会，各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是： 住宅物业的入住率达到50%以上 或者从第一个业主正式入住起两年以上的 2、 业主大会的职责 业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第二节 业主大会 3.业主大会履行以下职责 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 第二节 业主大会 6）筹集和使用专项维修资金； 7）改建、重建建筑物及其附属设施； 8）改变共有部分的用途； 9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第二节 业主大会 居委会选聘的物业公司无效 二、业主大会会议 业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种。 1.首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第二节 业主大会 1.首次业主大会会议 会议内容： 1）表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》； 2）选举业主委员会； 3）决定是否续聘原物业服务企业。 第二节 业主大会 2.定期会议 (一般每年召开一次) 主要内容有： ①听取业主委员会的工作报告； ②《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订； ③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； ④专项维修资金使用、续筹方案的决定； ⑤业主委员会的换届选举与委员的增减； ⑥决定有关业主共同利益的其他事项。 第二节 业主大会 3.临时会议 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： ①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； ②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； ③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。 临时会议一般是一事一议。 第二节 业主大会 业主大会的召开 4、业主大会的规则? ??? 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　（1）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 （2）推选业主代表参加业主大会会