新景祥市场调研方法与技巧83p.pptxVIP

市场调研训练;今天这不仅是一堂解答市场调研的专业课程！;现象：世界上出现锁以后就必然有与之相应的钥匙！;“效能” 集和工作法则的精华;“曲折的成都之行” ;“曲折的成都之行” ;“曲折的成都之行”问题本身 ;界定问题的实例-公共图书馆的改善;问题陈述;海峡国际社区;（三）户型配比;海峡国际社区;(五）推盘节奏及售价走势描述;（八）操盘手访谈;海峡国际社区;“要事第一” 做要事，而不是做急事;80/20原理 重要的少数与无用的多数;案例：冰箱的改革;;让我们做一个小游戏;;;案例：每天都有一张优先表;“高效时间管理” 一些小经验的分享 ;■ 第一阶段工作总结;1、记录，让思考看得见;一次只能解决一件事;Why？——为什么要做市场调研？;为什么要做市场调研？;1、为什么要做市场调研？;前因：台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。 市场调研情况：当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。 结果：当时评估这块地价值达八个亿， 东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。;前因：93、94年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有30％，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。 市场调研：作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。 结果:该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出福州第一栋五星级纯住宅，高层奠基时销售率已达70％，被称为销售奇迹。;为决策层提供重要的决策依据！;市场调研要做些什么？;;两个方面;每一个房地??从业人员，都必须有扎实的市场调研功夫！ 那每个阶段的房地产市场调研，我们分别关心什么？;市场调研分类;按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。;按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非 消费者调查。;方式;得分的大好机遇！;问卷访问法;手段一：和销售员交朋友;休息10分钟 下节更精彩;市场调研如何做？;;政策、经济、房地产;政策信息的意义：对城市建设、房地产市场各环节都会产生重要影响;政策的分类和搜集：宽泛性和连续性;/views/index.html ;New Visual Angle;要密切注意能够反映区域房地产市场发展状况的指标;;消费类型; 房地产统计指标 土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地出让面积 资金来源：国内贷款、利用外资、自筹资金等 开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积 供应：预售面积 销售：商品房销售面积、销售额、销售价格 二手房市场等;1、供给量：房地产市场当前的物业存量； 2、新增供给：新取得预售证得物业； 3、供给结构：按产品类型、户型、面积、价格等对各片区供给量进行分类； 4、销售量：各项目分时段的销售数据 5、价格走势 6、现有物业的空置率和空置物业的特点； 7、租金或者售价， 8、现有物业的营销方式。 ;例：厦门网上房地产;大环境看好，项目的小环境就一定不错 过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 过于偏重对“二手资料”的应用 以前什么卖得好，现在就做什么 别人做什么卖得好，我们做也会卖得好;;New Visual Angle;;;;New Visual Angle;;土地勘测注意点：;;一、入职跑盘的困惑;进售楼处前 在售楼处 离开售楼处;1、调整心态;1、调整心态;1、调整心态;1、调整心态;1、调整心态;资料记录、整理归档;我跑盘该问谁呢？;问的技巧——问题的设计;跑盘的经验分享？;团队专业技巧PK;团队专业技能PK;作业 ;谢谢大家的陪伴！ THANKS！