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商业地产物业管理分析报告 2020年5月 目录 一、非住宅物管行业：价值待重估的蓝海板块 5 二、非住宅物管市场：规模迅速崛起的细分领域 9 1. 销售：住宅类刚需当道振幅小于非住宅，占比保持在85% 9 2 开竣工 ：与销售、库存形成反馈，与资金面松紧呼应 10 三、非住宅竞争格局：高门槛铸就护城河，集中度待提升 16 1. 服务内容“五花八门” ，考核要求较高 16 2. 非住宅物管集中度：低于住宅服务板块 17 四、非住宅物管行业相关标的：术业专攻 20 1. 新大正 ：守正创新、笃行致远的非住宅物管标的 20 2. 宝龙商业：领先的商业运营服务供应商 22 3. 招商积余 ：资产重组、强强联合，机构与住宅类并举 23 2/25 图表目录 图 1 ： 物管行业整体规模 6 图 2 ： 物业管理500 强企业布局业态数量占比（2018） 6 图 3 ： 物管500 强各业态管理面积规模（2018） 7 图 4 ： 物管500 强各业态管理面积占比（2018） 7 图 5 ： 物管500 强各业态基础服务收入（2018） 8 图 6 ： 物管500 强基础服务收入构成（2018） 8 图 7 ： 物业管理500 强企业各业态物管费用一览（2018） 8 图 8 ： 商品房住宅、非住宅类销售面积 9 图 9 ： 商品房销售以住宅类为主 9 图 10 ： 非住宅各业态销售情况 10 图 11 ： 非住宅各业态销售占比 10 图 12 ： 住宅与非住宅业态新开工情况11 图 13 ： 住宅与非住宅业态新开工占比11 图 14 ： 本轮周期内开工、销售出现背离 12 图 15 ： 各业态去化周期 12 图 16 ： 各业态库存水平（截至2019 ，亿方） 12 图 17 ： 各业态年度竣工面积及其同比 13 图 18 ： 各业态累计竣工（截至2019 ，亿方） 13 图 19 ： 百城土地成交构成（万方） 14 图 20 ： 百城住宅与非住宅土地成交占比 14 图 2 1 ： 北京土地成交构成 14 图 22 ： 上海土地成交构成 14 图 23 ： 广州土地成交构成 15 图 24 ： 深圳土地成交构成 15 图 25 ： 我国城镇化率 15 图 26 ： 世界发达国家城镇化水平 15 图 27 ： 物业公司上市募集资金的规划用途 19 图 28 ： 500 强2018 年管理面积构成 （按业态） 20 图 29 ： 500 强2018 年百万平以下业态占比 20 图 30 ： 2015-2019 营业收入及其同比 2 1 图 31 ： 2015-2019 归母净利润及其同比 2 1 图 32 ： 截至2019 年末公司管理项目分布 2 1 图 33 ： 2019 年营业收入构成（按业态） 2 1 图 34 ： 宝龙商业营业收入及其同比 22 图 35 ： 宝龙商业营收构成（按业务） 22 图 36 ： 宝龙商业2019 年营收贡献来源 23 图 37 ： 宝龙商业在管面积规模（截至2019 年末） 23 图 38 ： 招商积余营业收入及其同比 24 图 39 ： 截至2019 年末招商积余在管面积构成 24 3/25 表格 1. 非住宅物业涵盖的主要内容5 表格 2. 非住宅物业管理服务内容更丰富16 表格 3. 部分物业管理项目招标评分系统中非价格因素占比较高17 表格 4. 部分物管企业受益于集团资源输送17 表格 5. 2014 至今物业公司上市梳理18 表格 6. 部分港股上市物业公司募集资金使用情况19 表格 7. 新大正业务结构22 4/25 一、非住宅物管行业 ：价值待重估的蓝海板块 一提到物业管理，大多数人的第一反应是与住宅项目相关的服务。实际上，物 业管理是一个比较宽泛的概念，从大类上来讲包含住宅物业和非住宅物业两部 分。根