地产销售课件.pptx

地产销售培训Real Estate Sales Training 2016-05-13培训的必要性没有艰苦训练的士兵没有战斗力没有系统培训的员工没有生产力*销售心态：做事先做人销售过程：常见的客户问题行为实践：员工互动交流沟通：与房东、客户的互动专业知识：房地产相关知识目录 CONTENTS 房地产相关知识1一、土地使用年限 居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年*二、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。土地使用时间为40—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费（费用以实际政策为准）的前提下，继续使用该土地。三、二手房（住宅）交易税费序号税费名称税(费)率计算基数收取对象征收部门1营业税5.6%（满两年免征）评估总价买方财税部门2契税首套：1%（90㎡以下） 1.5%（90㎡以上）二套：1%（90㎡以下） 2%（90㎡以上）评估总价买方财税部门3个税1%（满五唯一免征）评估总价买方财税部门4评估费0.5%评估总价买方评估公司5贷款费6000元（保底）或1%贷款额度买方贷款银行6网签费1000元每套买方网签备案处7中介费2%实际成交价买方中介公司【1】面积转让费：面积*4元 【2】产证、土地证（不含加急）：98元 【3】抵押证：180元四、专业术语 玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。▲ 房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。▲ 五证： 《国有土地使用证》、 《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。▲ 二书：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。▲ 定金：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。▲ 订金：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较小，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。*计算公式▲ 绿化率：绿化率 = 绿化面积/ 居住区总面积 × 100%▲ 容积率：容积率 = 总建筑面积 / 总占地面积 ▲ 净 高：净 高 = 层高-楼板厚度▲ 得房率：得房率 = 套内面积 / 建筑面积▲ 建筑密度：建筑密度 = 小区内全部建筑的基地面积之和 / 小区内总占地面积 × 100%▲ 哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括：套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出层面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。*等额本金等额本息区别*等额本息法等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]每月利息 = 剩余本金x贷款月利率还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。*等额本金法等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：每