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丰富，中小户型占总量基本在 丰富，中小户型占总量基本在 10 %左右，所以也会间接与本案形成竞争。 开盘蓄水执行方案 2010-10-04 10:10:18| 分类：个人癖好|字号订阅 项目蓄客执行细案 (2010-9 — 2010-12) 目录： 第一部分：近期宏观市场背景 第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题 第三部分：蓄客期营销节点制定 第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示 第一部分：近期宏观市场背景 7月成都市区商品住宅成交 35.1万方,8月截止到22日共成交29.99万方,8月整体成交量将会 超过7月?由于新政的出台各项目加大促销力度， 众多楼盘或明或暗的进行降价销售以不同形式回馈 消费者，以保证预期销量，在楼市不明朗下，大多开发商不得不打出优惠大旗吸引眼球，强调刚需 制造卖点，以保证销量。项目区域内各楼盘优惠幅也相对较大 ，主要以排号优惠、开盘优惠、主题优 惠等优惠活动为主.下半年本案区域竞争激烈，离本案最近的项目“格陵楠”预计将在9月亮相，此项目 占地约10亩，项目定位及户型配比与本案形成直接竞争， 晋阳路区域项目“博派”也是纯小户型项目， 此项目于8月初已经开始进行排号蓄客，预计会在 11月开盘，中海锦城、中粮祥云、华宇楠苑等几 个知名开发公司的大体量项目也将于下半年 10月左右开盘，由于此类项目体量较大相对产品类别较 第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题 本案接待中心于6月下旬正式对外接待，截止 8月26日来电379组，来访552组，之前只在 一些网络房产媒体和一些房产周刊免费刊登了一些关于项目的基本数据，通过此类途径知晓本案的 占20%，其余客户均为自然来访，主要是周边原著居名为主，且多为多次置业者，经济承受能力一 般，大多无固定职业，由于近期以出台停止三套房的贷款的金融政策，次类多次置业者将面临无法 贷款购房。那么我们将面临以下几个问题：怎么挖掘首次置业者？在开盘前如何进行客户意向的梳 理和精准的销控？那么通过快速有效的小众营销扩大项目推广辐射半径与按节奏制定步步为营层层 设“卡”的整体系列化的客户梳理工具将是关键，项目的蓄客效果将对开盘销售的好坏产生直接影响。 第三部分：蓄客期营销节点制定 营销节点制定图表1 到指定开户行开户 3方元.持开户凭 证到售楼部办理VIP晶钻卡享受2% 的优惠（已办优惠 卡客户再办晶站卡 享受爨加的优惠」派发免费的优惠卡持 卡客户购房享受每卡 的优惠 到指定开户行开户 3方元.持开户凭 证到售楼部办理 VIP晶钻卡享受2% 的优惠（已办优惠 卡客户再办晶站卡 享受爨加的优惠」 派发免费的优惠卡持 卡客户购房享受每卡 的优惠 减意升级正戎排 号，“曰进百金，抉 牙隅盪”養或计划， 徹纳3万元诚意 金，可享覺从排号 当天至开盘曰每人 哥卡500元/日的8 进百金蛊业计创， 排号顺序为进场选 房顺序 人 9月初 “月中 仁月初 开盘 注：此总营节点的执行是建立在拿预售证之前可以进行收取诚意金”的条件下，因为现在市区 在售项目中有的楼盘未拿预售证收取诚意金或排号费， 有的则是拿到预售证以后在正式争取诚意金, 需公司领导与房管局进行勾通，以便项目执行拿预售证之前收取诚意金或排号费，对项目蓄客起到 很关键的作用，如此节点不能执行则启动第 2套营销节点。 营销节点制定图表2 派发免费的会员优惠 卡持卡客户购房享受的优惠一 人割揩定开户行开户3万元.持幵 户凭证到售機部井理V1F晶粘 卡車曼■日进百金.快乐隅遇“ 置业it 派发免费的会员优惠 卡持卡客户购房享受 的优惠 一 人 割揩定开户行开户3万元.持幵 户凭证到售機部井理V1F晶粘 卡車曼■日进百金.快乐隅遇“ 置业it划，可卓受从办理岁天 圭开盘日霉人部卡50Q元/日的 日进百金置业计划.（己苏优 事卡誓户轉办晶帖卡5S5EM 的畑 诚意升级正式排号，交3 万诚意金进行排号，可 享受彳％的优惠，排号顺 序为进场选房顺序（开 盘一周内下定客户之前 办会员卡和日进百金计 划优恵可累加，开盘一 周內未下定的不享受日 进百金活动的优惠 9月初 门月中 门月底 12月初 开盘 第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示 、甄别客户诚意一关卡“免费会员优惠卡”发放方案 优惠卡发放的意义： n 积累诚意客户的重要手段； n必须集成非常的权益，保证销售数量; n吸引竞争对手的客户； n现场活动营造销售氛围; n有效的筛选诚意客户的第一步 二、 发放时间、地点： 优惠卡发放时间： 2010 年 9 月 8 日- 2010 年 10 月 15 日 优惠卡发放地点： 【双楠偶寓接待中心】 三、 发卡方案： 1、 会员优惠卡卡级、发行量 矚会员优惠卡卡的卡级 会员优惠卡：持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受总房款 1%的优惠。 矚会员优惠卡发行数量