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保障房退出机制存在的问题及其解决途径 摘要：随着我国保障性住房建设的推进，退出方面的问题日渐凸现，这显然不利于促进社会公平与和谐。在剖析我国保障性住房退出机制的实践中，发现普遍存在着政府与住户间信息不对称、退出监管主体设置不具体、惩罚力度轻、激励效应缺乏等问题。通过采用规范分析与实证分析相结合的研究方法，借鉴国外成功经验，并结合我国保障性住房退出机制的现状，提出了建立个人信用档案、设立多部门联审机制及专门的退出管理机构、完善立法制度、实施购房优惠措施等对策，以期为实现我国保障性住房的有效退出提供参考。 关键词：保障性住房，退出机制，中低收入家庭 一、引言 所谓“保障性住房退出机制”，是指对住房保障体系内不符合标准的对象所设立的必须退出的各种标准。我国关于保障性住房退出机制的研究，主要涉及退出标准、退出方式和退出惩罚三部分。纵观全国各地，保障性住房的退出标准基本相同，大多是规定超过当地当年最低生活保障线便要适时退出。在退出方式上，分为自我主动、部门审查、他人检举三种退出方式。 自我主动退出是指因收入增加、生活水平提高而不再符合入住标准的家庭主动退出保障性住房。由于退出保障性住房的机会成本较大，很多经济状况明显好转的住户不愿主动退出保障性住房，以致造成房源短缺。部门审查退出是指主管部门对保障对象进行定期审核，并对已不再符合入住条件的家庭作出取消其保障资格的决定。该类退出主要存在以下两个方面的问题：一是大多部门组成人员不具备专业的法律、技术知识，审查过程中仅限于看表面材料，使很多骗租骗购者有空可钻，“关系户”问题也难以避免；二是保障性住房的退出涉及保障对象的住房、户籍、车辆、就业、社保待遇等多方面情况，涵盖的信息量过大且问题的专业性较强，仅靠单一的部门审核，无论是从效率还是专业的角度，都很难做到权责明晰。他人检举退出是一种具有强迫性质的被动退出方式，被检举的住户不仅要被取消保障资格，还要视违规的严重程度予以惩罚。此类退出虽然能较好地帮助房管部门收回保障性住房，以便轮候者及时入住，但对于实现保障性住房退出机制的高效运转，所能发挥的作用却十分有限。此外，我国保障性住房退出机制的罚则也存在不足，对被动退出者只是简单的警告、轻微的罚款，并没有从根本上遏制骗租骗购行为，以致违规者日益猖獗。 以上种种棘手的问题充分说明，我国保障性住房现阶段最难的莫过于退出机制的建立和完善，保障性住房退出机制的不完善已成为推进住房保障制度的一大瓶颈。十一届全国人大四次会议闭幕后，温家宝在人民大会堂答中外记者问时就提出要着手制定保障性住房退出机制，实行从建设到管理再到退出的一个完整机制。可见，建立健全保障性住房退出机制，不仅有助于推动保障性住房房源的有效循环和政策的顺利实施，还有助于更加高效地满足中低收人家庭的住房需求。 二、国内外保障性住房退出机制研究综述 国外对保障性住房退出机制的研究比较完善。作为通过立法保障各项退出政策实施的最具特色和代表性的国家之一，日本早在20世纪50年代就制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等一系列法律法规，规定享受公营住宅的租户在收入超过标准后，连续居住三年以上者将被累进计租，而连续居住五年以上者必须买下整套公营住宅；美国制定的“多种税收优惠”政策，鼓励经济状况好转且有能力购房的住户积极购房，以便腾退出更多的公共住房来满足低收入困难家庭的住房需求，并先后制定了《国家住房法》、《城市重建法》、《住宅与社区发展法》等相关法律；德国政府每年都要对承租福利住宅的家庭进行收入状况审核，一旦收入超过规定标准，租户必须退出福利住宅，否则将收取市场租金；英国福利住房的“共有产权”政策规定，保障对象在收入增加以后必须买下整套住房，政府用这些资金再去建房；新加坡政府颁布的《建屋居住法》、《特别物产法》等条例，规定月收入超过800新元的家庭要适时退出公共组屋。此外，为有效协调各部门的工作，不少国家都设立了专门的住房保障政策实施机构，如美国的联邦住宅管理局、公共住房署、联邦国民抵押贷款协会、住房与城市发展部，新加坡的建屋发展局，日本的建设省住宅局、住宅金融公库、住房公团等。 我国对保障性住房退出机制的研究和实践尚处于起步阶段，以下是几个典型省市的保障性住房退出机制实施状况。在北京市的实物配租廉租住房中，家庭经济情况好转而不再符合承租条件的家庭，必须在规定期限内退出廉租住房，否则予以罚款；《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》规定：享受廉租住房的家庭，人均收入连续一年以上超过当地收入基准的，房产行政管理部门将取消其入住资格，收回廉租住房并停止发放租赁补贴；《厦门市社会保障性住房管理条例》对谎报虚报家庭收入、人口、住房等信息情况的，处以1000 - 5000元的罚款；《河北省关于加快发展公共租赁住房的意见》明确提