地块投资可行性分析.pdf

番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公 开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12 月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二， 教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府 决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融 精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让 就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可 行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五 个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得 1 到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享 受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高 等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技 术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、 综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在 整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区 域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他 方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量：以旧盘新货为主 由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为 一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。 2)产品： 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少， 2 而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和 建设规模较大，多在7~40万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题， 内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100~120平方米的3房为 主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为 主。 资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格： 高低两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000~2500元/m2的范围内， 总价集中在20~30万元的范围内，分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2，最高价高于3500 元/m2 ，相差超过 2000元/m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相 隔一条马路但均价却拉差1000元/m2，使同户型住宅的总价相差10~20