2010年一季度全国市场分析.pdfVIP

2010 年一季度全国房地产市场分析及未来预测 仕一邦房地产投资研究中心 提要：根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009 年12 月到2010 年3 月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控 政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度 及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已 经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政 策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成 将对未来房地产市场的影响深远。 一、全国房地产行业 2010 年一季度总体运行情况分析: 1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009年12月到20 10 年3 月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密 集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台 的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始 出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示 高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未 来房地产市场的影响深远。 特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010 年一季度明 显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投 资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们 要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性 买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产 市场的后期发展趋势。 2、商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调 控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果, 但没有也不可能达到立竿见影的效果。 房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出 悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009 年12 月份的数 据看,当月房屋竣工面积同比增速为 10.9%,新开工面积为34.19%,分 别比11 月下滑了 38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预 期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积, 这种悲观心理的体现将直接导致2010 年上半年可供面积的缩小,供 需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年1 2 月累计为3.19 亿平米,同比下滑 18.9%,比11 月扩大3.5%,从绝对 量看,2009 年的购置面积低于以往6 年任何一年的面积,这说明在地 价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地 购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。 2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速, 2007 年—2008 年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供 给非常有限。从统计的8 个重点城市的去库存化周期数据看,2010 年 1 月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3 年来的 历史低位,经过2009 年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城 市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发 投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停 再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。 3、2010 年一季度投资同比增幅较大 由于基期因素,2010 年地产开发投资增速同比有可能超过20%。 回顾 2009 年上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而 2010 年一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了 很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商 投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链 形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能 会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售 面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房 价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。 不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2 010 年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于 去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来 源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去