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普通高等教育“十一五” 国家级规划教材 必威体育精装版房地产经营管理丛书 第二章 中国房地产金融业的演进 目 录 • 第一节 旧中国房地产金融业的概况 • 第二节 新中国成立后房地产金融业的恢复与发展 第一节旧中国房地产金融业的概况 • “北四行” （盐业银行、金城银行（交通银行前身）、大陆银 行、中南银行） • “南三行” （浙江兴业银行、浙江实业银行、上海商业储蓄银 行） 一、房地产抵押贷款 二、银行直接投资从事房地产开发经营活动 三、发行房地产股票和债券 四、设立专门的房地产银行 第二节新中国成立后房地产金融业的恢复与发展 一、改革开放前的房地产投资问题 – 住房建设资金由国家财政统一拨付，无偿使用 – 对交通银行进行改组，并成立中国人民建设银行 二、改革开放后房地产金融业的再生 （一）房地产金融业的复苏时期（1979年至1984年上半年） • 住房制度改革 • 开始全价向个人出售住宅的试点，卖方为市政府，买方 为城市居民个人 • 售价120—150元/平方米 二、改革开放后房地产金融业的再生 （二）房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年至1989年 上半年） 1．住房储蓄银行的出现及其影响 • 1984年提出“三三制”的售房模式，即政府、企业、居民个人分别 承担房价的1/3。但政府负担过重，无法维持。 • 1987年推出房改试点方案，基本思路是“提租发券，空转起步、滚 动前进、逐步向实转过渡” – 把公有住房的租金由原来的低租一步提高到成本租金，即包括折旧 费、利息、房产税、管理费、维修费的房租，同时给每个职工发“住 房券”补贴。发给职工的“住房券”补贴的资金费用不进人企业成本和 财政体制，通过交纳房租的形式收回住房券，实现“一手发出去，一 手收回来”的空循环。 • 1987年，国务院同意“成立蚌埠住房储蓄银行，作为住房资金的信 贷、结算中心” （二）房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年至 1989年上半年） 2 ．建设银行在房地产金融业发展中的突出作用 – 1984年，国务院明确规定房地产开发公司周转资金由建设 银行提供 （1）积极融通资金，支持房地产开发活动。 （2 ）采取各种有效措施，促进房地产市场的建立与完善。 （3 ）竭力帮助房地产开发企业加强财务管理，提高经济效 益。 （4 ）利用自身优势，直接参与房地产的投资开发。 二、改革开放后房地产金融业的再生 （三）房地产金融业的停滞时期（1989年下半年至1991年底） – 1987—1988经济过热，房地产暴露很多问题，停业整顿。 （四）房地产金融业的提高、整顿时期（1992年至1997年底） – 1992年邓小平南方谈话，信贷活跃，投资强劲，国民经济金融高速发展阶段。 （五）房地产金融业的快速成长时期（1998年至2003年6月） – 1998年以来，住房实物分配在全国范围内停止，各地逐步推进住房分配货币 化。 – 2001年，房地产开发投资占GDP的比重达到6.61% 。2003年，房地产相关贷款 余额占商业银行各项贷款余额17.6%，其中个人住房贷款余额占商业银行各项 贷款余额8.9% – 政策性住房金融体系初步形成 二、改革开放后房地产金融业的再生 （六）房地产金融业的调整、整顿时期（ 2003年6月至2008年） – 流动性过剩，信贷持续高增长 – 人民银行、银监会检查房地产违规贷款 – 2008年美国房地产泡沫破灭引发金融危机 东北财经大学出版社