2012年上半年郑州德润黄金海岸定价策略建议.pdfVIP

2012年2月.盛励地产机构 方案案思路框架框架 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 新利率开始执行新利率开始执行，，楼市调控力度不放松楼市调控力度不放松；； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控加强楼市调控加强，个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控取得一定成绩，政策将会延续； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控下增加保障房供给楼市调控下增加保障房供给，房产税的征收将会成为房产税的征收将会成为一种趋势种趋势； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控进一步加强楼市调控进一步加强，短期内将不会取消短期内将不会取消； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 政府工作报告出台，旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施； 宏观背景分析 1 2、市场背景（全国） 去库存化压力较大，房价趋稳，全民投资时代结束； 截至2011年11月底，除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上，而9大城市消化周 期较期年底的平均增幅也达到年年底的平均增幅也达到77.9898个月个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调 控周期，未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。 全国重点城市存量可售周期示意图 宏观背景分析 1 33、全国行情预估年全国行情预估 （（小结小结）） 市场拐点已现，短期市场量价将持续走低 受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，2012年1季 度市场量价将持续走低； 调控政策不放松调控政策不放松，，后期更多偏向于地方执行后期更多偏向于地方执行 随着住建部官员发表“短时期内部取消限购”的声明出现，以及市场拐点的出现，表明在政策调控效果已经出 现，未来1-2年内，政府对楼市调控虽然不会放松，但更多在于落实地方政府的后期政策执行。 区域未来客户群体中改善性客户较为活跃 随着供需平衡的打破，刚性需求收到保障房供给分流以及政策影响，需求减少；投资性需求同样受政策制约， 大幅减少大幅减少，而改善性需求改善性需求相对受政策影对受政策影响减少减少，仍为活跃仍为活跃；； 量价持续下行，市场回暖仍有望 2012年2季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐步回暖趋势， 预计2012年第三季度市场价格有望回升。 宏观背景分析 1 3、2012年全国行情预估（小结） 2011年全国标杆房企20强中，前8名万科、恒大、保利、华润置地等均为追求资金周转速度型企业， 而排名在8~19名的企业多为追求品质利润型企业。2011年周转速度型企业业绩全面胜出。 2012年，中国楼市将进入“高周转时代”，适时调整推售产品类型和采取多元化促销手段，以价换 量，快速周转回笼资金，方能稳定企业发展。 宏观背景分析 1 4、郑州政策背景 严格土地使用，强化调控力度，同时采取措施改善城市经济发展，促进社会稳定； 宏观背景分析 1 5、郑州市场背景（供求关系） 供求关系：市场表现依然供大于求，成交依然低迷； 宏观背景分析 1 郑州市场背景