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成都市房地产价格影响因素分析 05级经济学基地班 徐媛 杨 1．绪论 1．1 选题意义： 1．理论意义： 本文所作研究力求系统地分析引起房价变动的因素，进而分析各因素与房价变动的数量 关系。解释这些原因和可能导致的后果对于因地制宜地制定对策措施具有重要意义，也能够 为城市房地产制度的进一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康发展提供更 加坚实的理论依据和实证基础。 2 ．现实意义： 房地产是关系国计民生的重大经济课题。房地产市场是否正常运营关系到金融稳定和社 会安定，保障大多数人拥有住房对促进社会进步和稳定有重大意义。 我国的房地产价格从 2002 年来一直处于上升状态。2005 年来涨幅有所下降，因为 2004 年来，国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了控制，房地 产供求关系有一定的改善。但是从 2006 年开始，房价又开始悄悄回升了。政府虽然积极地 调控房价，但全国的房价仍然涨声一片。成都市 2003 年与 2000 年相比四季度中房指数增长 了 11.41%，其中住房价格指数增长了 13.69%,商业用房价格指数上涨 8.47%。房屋销售价格 指数从 2003 年的 102.9%上升到 2005 年的 109.8%，城市综合指数呈持续上涨势态。成都房 地产的价格上涨是否合理？是否真正反映了经济发展水平？影响其变化的因素是什么？本 课题的研究，旨在用有很强说服力的数理论证解答以上问题，揭示影响成都城市房地产价格 的主要因素，及各因素对房价的影响程度，从而理性的看待房地产市场的价格变化。 1．2 文献综述： 在已有的文献研究中，关于对房地产价格影响因素的分析主要从以下几个角度进行。 肖建月（2005 ）认为从需求方面影响房地产价格的因素主要有国民经济发展水平，城 市化水平，消费者收入水平和消费结构，政策法规四个方面。但并不是每一个因素都能主导 房地产的价格的走势，在现实生活中也不可能是单一因素对房地产价格产生影响，而是几大 因素同时影响我国房地产市场需求进而引起供需变化，最终引起我国房地产价格的变化。 贺胜兵（2006 ）全面分析了房地产价格的影响因素，并将其分为自然，经济，社会， 政策四类。并针对房地产金融对房价的影响专门作了数据分析，认为房地产金融对房地产价 格有显著影响，其途径主要有两个，一是从通过对开发商的提供融资影响房地产开发投资的 规模，即影响房地产供给量，从而间接对房价产生影响;二是从通过发放住房信贷提高居民 的支付能力，将潜在的需要转化为现实的购买需求，从而增加房地产有效需求，推动房价上 涨。其分析方式主要采用统计分析与对比分析。徼锟（2007 ）在国家宏观经济政策调控对房 价影响方面，宏观调控作为虚拟变量结合一些主要经济因素，运用因子分析建立多元统计模 型来分析政策因素对房地产价格的影响。得出政策因素对房地产价格的影响并不显著的结 论，认为目前的针对房地产行业的宏观调控政策虽然可以在某个时点对房地产价格产生比较 大的影响，但是，在一个相对比较长的时间范畴上，它对价格的影响并不显著，房地产价格 在我国主要受经济因素的影响。 纪晓宏（2006 ）进行了房地产产品价格和不确定性关系分析，其中使用卡尔曼滤波方 法分析了中国房地产市场产品预期价格的行为特点，将不确定性作为内生变量引入蛛网模 型，认为预期价格与不确定性成正比，不确定性越大，预期价格越高。刘莉亚，苏毅（2005 ） 在关于上海房地产价格的合理性分析中，建立计量模型，通过平稳性分析和协整模型，得出 上海市房地产的合理价格，有力论证了当前市场存在泡沫。 在我国现有的关于房地产价格影响因素的研究中，多是从西方经济学基本理论出发，从供给 需求、房地产制度、金融或价格评估等角度展开分析，其中规范分析的较多，实证分析的较 少。国内外己有的实证分析，往往侧重于价格影响因素的某一个或少数几个方面，对各影响 因素的全面系统研究尚未见到。本研究试图运用房地产市场运行的实际数据，通过建立计量 模型全面系统地分析各因素对房价的影响，找出各因素与房价的数量关系，从而为房地产宏 观调控提供更加坚实的理论基础。 2 ．影响房地产价格的因素分析 2 ．1 需求方面影响房地产价格的因素分析 从需求方面 ，根据西方经济学中关于市场参与者的理论，房地产市场的需求方包括政 府，企业和居民，因为政府的