碧桂园进度、质量、成本三者平衡的分享.doc

质量、进度和成本三者的平衡 目 录 第一部分 质量是根本 第二部分 进度之我见 第三部分 成本管理 第四部分 品牌价值最大化是最终目的 第五部分 小结 质量是苏沪区域立足南通，进军上海之根 本。南通是中国建筑之乡，有近一半的居民从 事建筑及相关行业，对产品质量非常看重。因 此，我们所有的工作都需围绕质量展开。 （一） 建立区域内质量管控体系 1、明确质量管控目标 2、制定质量管控制度 3、加强施工单位选拔 -参投前对施工单位进行仔细考察 -进场前对班组进行施工技能抽查 4、严抓质量管控要点 （二） 项目设专职材料主管工程师，直接对 项目总负责 1、事前-明确材料标准，进行样板检验，并留样封存。 2、事中-比对进场材料和样板，避免货不对板，坚决清 退不合格产品。 3、事后-记录使用情况，确保材料质量问题的可追溯。 现场检测钢筋尺寸 材料检测登记台账 慢进度 做好 质量 高成本 （一） 质量、进度及成本并没有根本的矛盾 ◆ 狭义的进度是现场的工程进度 ◆ 广义的进度是现场工程进度、销售去化速度和 财务资金回笼速度 （二） 工程质量影响去化速度 如果没有良好的工程质量、完美的收楼和业主 的好口碑，项目一期开发之后，后期的销售去化速 度就可想而知，所谓的快速就是一句空谈。 (三) 从项目投资拓展阶段开始，可通过合理的策划，将项目开 发工作前置，为后期施工预留更多的时间，从而保证工程质量。 摘牌前可前置的分部、分项工作 1 规划方案完成 13 装修、园林、示范区方案完成 2 规划方案（预审） 14 勘探（初勘、详勘） 3 环评报告（预审） 15 景观、装修施工图 4 立项审批（预审） 16 采购专项计划编制及供应商确定 5 施工报建图完成 17 确定售楼部、板房装修单位、园 艺施工单位 6 卫生、环保、消防、人防设计专 项审查（预审） 18 土地拆迁、清表 7 《建设用地规划许可证》（预审） 19 围墙、临时道路 8 规划许可证 20 土方平整、临设搭设完成 9 防雷、节能及施工图图审（预审） 21 建筑放、验线 10 监理单位，设计单位备案 22 临电报装 11 确定总包单位、质安监委托 23 临水报装 12 施工许可证 24 企业执照办理 例如：如皋龙游湖项目的规划提报会 土地挂牌前，协调市政府及各相关部门召开规 划提报会，提出我司规划思路和规划手续预审等推 进理念。在获得政府认可规划方案后，在进行土地 挂牌时，同步推进规划报建工作。 例如：如皋龙游湖项目的临电临水报装 临电、临水在无法以政府名义报装且项目公司未 成立的情况下，以公司名称核准文件为基础，政府加 署意见的方式完成设计报装。 例如：如皋龙游湖项目提前策划环境影响评估 地块获取前与政府部门沟通，结合环评报告书和报 告表制作的不同要求（10万㎡为分水岭），将地块面 积和地上建筑面积进行合理划分，使得项目可不必制 作环评报告书，节省报建时间。 如果我们做到了“三军未动，粮草先行” ，做好了充分的前期准备，就会事半功倍 。 （一） 关于质量和成本的关系 传统的成本管理只是考虑了节流，虽然较低成本 和较低的售价可能获得同样的净利率，殊不知这样可 能在社会上造成“产品的低价≈低质”的固有印象。 成本管理应该从投资拓展谈判和设计前期 着手开始，但成本控制≠廉价，成本控制的目 标是最高性价比。 （二） 不影响品质的成本要严格控制（如：行政 规费等）。 例如：江苏省下调供电配套费 侧面得知供电配套费将下调，在不影响进度的情 况下，临电以住建局下属全资子公司名义报装，正式 用电待新文件出台后报装，仅此一项就节省了约700万 供电配套费，成功降低了项目开发成本。 （供电配套费用由185元/平方米降为160元/平方米） 例如：如东项目地质、雷电和地震检测费的减免 项目部通过多次与政府沟通和争取，落实了其他房 地产公司应享受却未能享受的减免政策。 首期可节省行政规费支出80万元，二期预计可节 省100万元。 （三） 节流之外，还可开源 例如：海门项目的定位之惑 海门市2012年热销项目 ——龙馨家园 ◆ 均价9500-10000元/平米（ 精装标准2000元/平米）； ◆ 首期高层房源669套，4个月 去化604套。 ◆ 配备大金中央空调、新风系 统、双层玻璃、西门子整体厨 卫电器开关和科勒卫浴。 例如：通州项目的定位之惑 房地产投资 (亿元) 商品房施工面 积 （万m2） 商品房竣工面 积 （万m2） 商品房销售 面积 （万m2） 商品房销售 额 （亿元） 2012 24.19 126.30 — — 58.60 32.28 2011 21.13 172.79 47.71 54.77 26.62 2010 12.41 100.69 55.39 49.91 24.41 2009 9.5 27.36