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房地产企业法律风险防控 房地产企业的应对： 1）建设工程施工合同中，无预付款，按工程进 度付款 2）垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资 施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定 利息 3）可以以借款或保证金的名义，同样也不要约 定利息 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之四 建设工程施工质量问题 房地产企业法律风险防控 建设工程施工质量纠纷处理途径： 分清责任：“谁勘察设计谁负责，谁施工谁负责” 见《合同法》第280、281条，《建设工程质量管理条例》第32条，《建设工程质量管理条例》第2、3、4、5章。 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之五 建设工程施工期限问题 房地产企业法律风险防控 如何确定竣工日期？ 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第14条： （一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之六 按照承包人单方结算报告结算工程价款的风险 房地产企业法律风险防控 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条规定： 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。 房地产企业法律风险防控 房地产企业应对策略： 1）及时答复、久拖不决 2）在总包合同中不予约定 房地产企业法律风险防控 案例5 明星楼盘的假按揭 案例6 黄山脚下的豆腐渣 房地产企业法律风险防控 防范措施 1、全面的尽职调查 2、股权转让协议的条款设计 1）避免一次性付款 2）保留原股东部分股权 3）保留原股东部分股权一定年限内的原价收购 权 4）违约条款设计 房地产企业法律风险防控 土地获取阶段的共性风险 拆迁 房地产企业法律风险防控 2011年9月10日，各大新闻媒体报道了这样一个消息：监察部、国土资源部、住房城乡建设部、国务院纠风办发布《关于6起强制拆迁致人伤亡案件调查处理情况的通报》 2011年5月6日，最高人民法院就下发了《最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》 房地产企业法律风险防控 暴力拆迁的根源不在于开发商的无良，不在于地方官的无为，不在于分税制导致的地方窘迫或GDP导致的发展冲动，更不是一部法规的修改或者废止 就能解决的，要解决这个问题，根本上必须厘清私权和公权的边界，必须形成对出位的公权力有效驯服的制度体系。 只有这样，宪法和物权法才能真正得到尊重；只有这样，我们-模范守法和充满社会责任感的荣盛经理人，才会永远不必这样无奈地研究怎样回避拆迁风险。 房地产企业法律风险防控 建设工程合同的特点： 标的特殊：履约周期长、涉及内容多、条款复杂、环节众多； 派生连贯：建设工程合同（包括勘察、设计、施工三类）会派生出监理、建筑材料、设备采购、专业分包等合同； 互为对价：承包人确保工期、质量，发包人支付价款； 法律救济程序繁琐，一般需要第三方进行评估、鉴定 房地产企业法律风险防控 互动问题： 什么是FIDIC条款 房地产企业法律风险防控 知识链接 FIDIC的本义是指国际咨询工程师联合会这一独立的国际组织。习惯上有时也指FIDIC条款或FIDIC合同条件。 1996年10月，中国工程咨询协会正式加入FIDIC。 FIDIC合同条件，一般指FIDIC施工合同条件。其条款通过业主和承包商签定的承包合同作为基础，以独立、公正的第三方（施工监理）为核心，从而形成业主、监理、承包商三者之间互相联系、互相制约、互相监督的合同管理模式。 房地产企业法律风险防控 知识链接 FIDIC合同条件是根据英美合同法自由约定原则，并依据实施阶段及实施过程约定的。合同项目是从招投标签约开始，直至工程项目建成、最终结算，合同结束。 FIDIC的权威性主要体现在其高质量的工程合同范本上 房地产企业法律风险防控 招投标阶段风险 人为风险 政策社会风险 自然及环境风险 房地产企业法律风险防控 招投标阶段的人为风险 招标方原因 1）违法招标，包括化整为零、招标文件有排他 内容、招标方式擅自改变、项目非法等 2）评标不规范 房地产企业法律风险防控 招投标阶段的人为风险 投标方原因 1）标书内容不真实：资质不够，人员、设备、业绩不足 2）标书形式、程序