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（房地产管理）房地产开发 案例 房地产投资决窍 房地产的预售价格评估，是房地产投资决策的关键。而预售价的评估，关键 又在于对房产所在地区开发潜力的评价。 一、该地区经济发展速度如何 经济发展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重 要的参考数。 二、该地区经济结构的演变态势如何 在第三产业发展速度快的地区，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二 产业发展快的地区，以工业用房需求量大，同时对住宅房需求量也大。 一、人口流量如何 这是测量房地产市场需求的决定性因素。 四、该地区环境如何 环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境保 护等。环境好说明开发潜力大，反之则小。 五、产品品质优劣如何 房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品 设计与消费习惯、产品价格与消费购买力之间的协调关系。 六、法规变化如何 当地政府有关建设法规的变化直接影响房地产的开发潜力，当地城市规划也 直接影响该地区房地产的开发潜力。 录自《美的报》1998 年 9 月 26 日第四版 项目策划——房地产成功的关键 房地产开发项目策划是龙头，应避免在不适当的时机，不适当的地点，建不 适当的物业。没有好的项目策划，开发愈多，物业空置积压愈多，开发商包袱愈 重。反之，房地产项目策划得好，即使碰上经济不景气，仍能取得良好的销售业 绩，如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。 项目策划首先要明确好的开发项目，不同的项目有不同的回报率，风险越大， 回报率越高，必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力，来确定开发项 目。 一、确定具体位置 不同项目对地理位置的要求不尽相同，住宅要求环境优美，社区配套齐全， 写字楼要求在闹市区，商场要选择交通便利、客流量大的地方。必须了解项目用 地与当地政府的城市规划是否相符，以及附近类似的项目的数量和经营状况等， 作为选择的参考。 二、选择好投资时机 房地产业随经济发展呈现周期性波动，有高潮也有低谷。在房地产低潮时进 入，成本最低，竞争对手少，可供选择的项目多，风险较小，能获取较高的回报 率。 三、准确市场定位 在调查了解市场需求现状，消费者需求偏好的基础上，细分市场作为企业开 发目标，发掘出某方面优于其他人的项目，以适应市场不同需求。如深圳地王商 业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志，虽价格昂贵，但由于外观雄伟、装 修豪华，成为实力和身份的象征，因而吸引了国内外众多一流企业，在当时房地 产低迷的情况下，仍取得了不俗的业绩。 四、确定营销原则 营销工作是一项十分专业的工作，需要营销机构与营销人员对物业市场和购 买者的心理和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识，是房地产项目运作的 关键环节。营销队伍应在自身为主，中介为辅，确定好营销的目标客户，确立物 业的市场定位、设计与包装，确定物业的价格定位和配套的付款方式，选择好广 告媒体和方式。 面对变幻莫测的房地产市场，只要房地产企业能审时度势，抓住时机，搞好 项目策划，选定与本企业最相适应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为 竞争目标，并采取相应的营销策略和灵活的经营方式，就能在竞争中取胜，创造 出良好的社会和经济效益。 录自《美的报》1998 年 9 月 26 日第四版 永远的五月花 ——美的海岸花园项目标志确立 早在今年春天，伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快，美的房地产公司 经营策划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开始着 手有关项目标志的设计工作。 美的海岸花园，英文意译为May Flower Garden （五月花花园）。五月花 号，是成功登陆美洲的第一艘船。五月花花园，象征着成功者之家园。美的海岸 花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译，征求了中山大学几位教授、 外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深刻，蕴含并提 升了花园项目的文化品位。 经过一段时期的酝酿设计，三方共设计出三十多个方案。来自上海的史亦群 小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园项目标志的