住宅小区物业管理服务费测算案例.docx

住宅小区物业管理服务费测算案例 一、小区概况 某某市某某小区上个世纪 90 年代末竣工。为普通住宅、高层住宅小区。由好管家物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。 1、小区技术经济指标 总占地面积： 总建筑面积（含地下）： 其中：地上建筑面积： 地下建筑面积： 总人口： 总户数： 容积率： 绿地率： 2、小区用地规划 项目 占地（万 住宅用地 10.50 公建用地 2.98 道路用地 1.62 集中绿地 2.12 合计 17.20  2 M）  （表一） 2 17.20 万 M 2 21.05 万 M 2 20.64 万 M 2 0.41 万 M 0.92 万人 2615 户 1.2 42.5% （表二） 所占比例（ %） 61.0 17.3 9.4 12.3 100 3、小区建筑面积分配 2 小区地上建筑面积 20.64 万 M，其中配套公共建筑面积 2.84 万 2 2 M，（其功能分配见表三） 。住宅建筑面积 17.80 万 M，其中高层（ 18 2 层）36 栋 14.60 2 层） 3 栋， 3.20 万 M，多层（ 6 万 M。 （表三） 项目 建筑面积（ 教育 托儿所 1500 3200 幼儿园 医疗卫生 门诊所 200 文化活动站 240 文化体育 1500 活动中心 粮油站 260 菜市场 3800 食品店 860 小超市 570 商业服务 饭店 980 百货商店 2460 书店 450 综合修理部 850 集贸市场 1690 金融邮电 储蓄所 120 1850 邮电所  2 M）  用地面积（ 1600 2400 300 360 1200 340 2160 880 350 560 1600 560 380 2480 110 1200  2 M） 锅炉房 1800 7200 变电室 180 290 市政公用 230 370 开闭所 煤气调压站 56 130 居委会 340 110 行政管理 370 560 区综合管理 出租商业 2454 2110 健身中心 2440 2550 二、物业服务费测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工作标准 （表四） 序号 项目 人数（人） 工资标准 （元/ 月） 总额 （元/月） 一 管理人员 10 8600 1 总经理 1 1200 1200 2 副总经理 2 1000 2000 3 部门经理 4 800 3200 4 文秘 1 800 800 5 财务 2 700 1400 二 维修人员 8 600 4800 三 绿化工 14 400 5600 四 保洁工 14 400 5600 五 保安员 28 500 14000 六 车管员 8 400 3200 七 其他人员 5 500 2500 八 合计 87 44300 注 1：部门经理 4 人分别负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、 小区公共事务； 2 绿化面积设置绿化工 1 人，小区绿化面积 2 ，设 注 2：按 5000M 7.31M 置绿化工 14 人； （2）费用测算 （表五） 序号 项目 金额 （万元 / 月） 依据 测算结果 一 基本工资 4.43 表四 福利费 2.193 工资总额 49.5% 其中福利基金 0.620 工资总额 14% 二 工会经费 0.089 工资总额 2% 教育经费 0.066 工资总额 1.5% 社会保险 1.418 注 1 三 加班费 0.403 人均月加班 2 天 四 服装费 0.363 注 2 五 合计 7.389 0.358 2 (元/ 月M) 1：按当时政策测算； 2：服装费按平均 500 元/ 人年计算， 87*500/12=0.363 万元； 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按 1000 元/M2 计算， 公共设施、设备建造成本统一按 15%计提，折旧年限按 25 年计算， 维修保养费按月折旧费的 40%计提。 维修保养费  =[ （1000 元/M *15%）/25  年*12  月]*40%=0.200  元/  月  M 对高层建筑的电梯、高压水泵等按规定另行收费。 3、绿化管理费 （表六） 序号 项目 测算依据 金额（万元） 测算结果 1 绿化工具费 200 元/ 人年 0.28 2 劳保用品费 100 元/ 人年 0.14 3 绿化用水费 2 吨/M2*0.5 7.31 4 农药化肥费 0.30 元/ 人年 2.193 5 杂草清运费 注 1 2.50 6 景观再造费 0.20 元/ 人年 1.462 7 合计 13.885 0.056 2 (元/月 M) 注 1：杂草清运费由环卫公司承包，每年 2.5 万元； 4、清洁、卫生费 （表七） 序号 项