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（地产市场分析）年山东烟台房地产市调报告终稿 目 录 前 言 3 第一章 烟台市宏观环 3 1.1 烟台市概况 3 1.2 经济运行情况 9 1.3 发展规划 14 1.4 小结 18 第二章 烟台市房地产发展状况 18 2.1 烟台房地产市场运行情况 18 2.2 房地产开发投资额 18 2.3 房地产开发土地供应情况 20 2.4 商品房施工与竣工面积 21 2.5 商品房销售状况 23 2.6 小结 24 第三章 商业市场状况 25 3.1 商业背景状况 25 3.2 商圈及商业中心 25 3.3 特色商业街 26 3.4 大型商业项目调查表 33 3.5 专业市场 35 3.6 商业小结 36 第四章　住宅市场状况 37 4.1 烟台住宅市场概述 37 4.2 板块分析 38 4.3 住宅市场现状 45 4.4 小结 46 第五章 经典楼盘住宅产品分析 58 5.1 住宅产品分析 58 5.2 城市商业产品分析 80 5.3 经典楼盘分析总结 87 第六章 广告媒体状况 88 6.1 概况 88 6.2 描述 88 6.3 特征分析 93 6.4 小结 94 第七章 问卷调查 94 7.1 烟台市消费者调查问卷 94 7.2 问卷部分 94 第八章 深度访谈分析 99 8.1 深度访谈目的 99 8.2 深度访谈分析 99 8.3 客户访谈辑录 103 参考资料及文献 110 协作者名单 110 前 言 我司于 2010 年 7 月 19 日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部等人员共 8 人的调查组赴烟台市展开为期七天实地调研。 在发展商的协助下，经过每人 7 个工作日，每日上下午两个时段，对烟台市主要在售楼盘、 商业项目、商业街进行实地考察及相关资料收集。共调研 24 个楼盘、5 个商业项目、5 条商业 街、1 个专业市场，并与多位餐饮老板、当地中高收入者体进行定向深度访谈和问卷调查，完 成了本次实地市调工作。 第一章 烟台市宏观环 1.1 烟台市概况 1.1.1 城市概述 烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。在 1398 年,为防倭寇,在 今烟台山设了狼烟墩台,烟台由此得名。 烟台是一个海滨城市，下设的 12 个县市区就有 11 个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现 有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。 多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双 海之城，中国首批 14 个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子 信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业， 如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。 图 1.1 烟台市市容 烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 烟台也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60 多处。 1.1.2 区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄 海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 图 1.2 烟台市区位图（一） 图 1.4 烟台市行政区划图