（行业分析）我国房地产行业发展形势分析.pdf

（行业分析）我国房地产行 业发展形势分析 我国房地产行业发展形势分析 第壹部分：我国房地产行业总体发展趋势 壹、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，且受众多利好因素推 动 1 、市场运行平稳 我国房地产行业的增长速度近年来虽然壹直较高但尚属平稳，和 93 、94年有着根本性的区别。93 、94年居民收入普遍处于极低的水平， 而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融 系统。可是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支 持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中 的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化， 其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，且在 地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演 了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气 指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均 销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然 见好。 2 、消费结构升级继续支持房地产行业发展 消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000 年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积 为52平方米（图2），和人们期望的住房水平，仍有较大的差距。所以， 中国的房地产市场发展空间非常大。 图 2 ：全国城镇居民家庭住房现状调查 从住房消费结构来见,居民个人购房需求快速增长是房地产市场 较快发展的基础（图3）。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额 4 .5% 7 .8% 5 .4% 约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为 14 .1% 房地产业发展的根本动力。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售 总面积中的比例分别为34%和44% ，而近年来，个人购房面积占比直线 上升，从1998年的58%上升到2002年的80%之上，已经成为推动房地产 32 .7% 35 .5% 需求的决定性力量。 3 、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展 20平方米以下 20-40平方米 40-60平方米 60-80平方米 80-100平方米 100平方米以上 数据来源：国研网 1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业 人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划， 预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增 0.8%-1.0% 。 表 1 ：城市化水平预测 城市化水平预测（%） 2005 年 2010 年 2015 年 2020 年 38.3 42.7 47.2 51.8 大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010 年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40% （图4）。城市人 口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这壹进程仍远 远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇 化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加 速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。 图 4　城市人口增长趋势 4 、房地产行业未来需求巨大 Person mn 城市人 占总人 比重 500 45% 按照国家计划到2020年达