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（价值管理）解读城市综合 体如何使其价值最大化 解读城市综合体如何使其价值最大化 当下的中国房地产，对城市综合体有壹个约定俗成的定义，从产品形式讲壹般是有五种，酒 店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为 4+1 模式。 国外城市综合体的英文名为hopsca ，是英文单词hotel （酒店）、office （写字楼）、park （公 园）、shoppingmall （购物中心）、convention （会议中心、会展中心）、apartment （公 寓）首个字母的缩写。 综合体的历史和现状 城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例壹直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经 典的就是号称规划建造了 18 年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多 20 年了，我们见城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产价值无和 伦比！ 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎 和城市经济和文化的增长极；更作为壹种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中 国尤其是近俩年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地 产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造壹座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、 最好（三星之上）的酒店于壹体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建 100 个 城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综 合体的开发战略。 城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开 发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的壹个主要产品的类型。 综合体的功能和要素 壹般来说，壹个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以壹种功能为主、多种功能配套 的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系 统，有些仍具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称 为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也能够说是浓缩的都市。 城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市 功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了和外部城市空间的有机结合、 交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 在中国城市综合体壹般具备三个要素，壹是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的枢纽； 三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场。 综合体的分类 按性能分： 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体； 生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过 30% ； 单壹综合体；壹种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另壹种按建筑 形态说可能只有壹栋超高层建筑，但却也集合了三种之上的功能产品。 按地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。 按品位分： 高端奢侈型综合体，指都心型尤其是壹线城市为特征的五星级酒店、五A 级写字楼和奢侈品 和国际壹线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的壹 线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。 综合体的多重价值 壹个城市综合体应该说具备五重的价值空间，壹个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分 实现的短期现金，第二个是酒店商业持续运营和租金的回报；三是随着城市化进程加快，交 通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产） 评估的价值的翻倍，抵押贷款或且购的价值；第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、 上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，壹个好的综合体，不但使 项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天 地就是最经典的案例。 城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最 高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体当下这个城市的综 合体，仍体当下周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的 组合，也要关注周边的城市配套，所以壹个城市综合体最终的价值最大化，会成为壹个区域、 城市的标志，同时会成为壹个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价 值的体现。 城市综合体的价值最大化仍取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒 店和商业且通过壹段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立且传播开来时再开发住宅、 公寓