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5 、租赁房屋的交付 （ 5 ）租赁房屋的风险负担 房屋租赁合同是不转移财产所有权的合同，租赁房屋因 自然原因等不可抗力而发生毁损灭失的风险应由房屋所 有权人负担。 在租赁期内，因不可归责于双方当事人之原因致租赁房 屋部分毁损、灭失的，承租人可请求减少租金；租赁房 屋全部毁损、灭失的，承租人可请求不支付租金、解除 合同。 6 、租赁房屋的瑕疵担保责任 出租人对租赁房屋负有瑕疵担保责任，包括质量瑕疵担 保、权利瑕疵担保两个方面。 （ 1 ）质量瑕疵担保责任 A 、出租人应保证其交付的租赁房屋符合双方约定或法定的 质量要求，并有义务在租赁期间保持租赁房屋符合约定 用途，适合于使用、收益。 B 、出租人应定期对租赁房屋进行检查、维修。 C 、租赁房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立 合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随 时解除合同。（见合同法第 233 条） 6 、租赁房屋的瑕疵担保责任 （ 2 ）权利瑕疵担保责任 A 、出租人应保证其对租赁房屋享有合法的出租权，没有侵 犯第三人权利。 B 、出租人不得妨害承租人对租赁房屋的使用收益。 C 、如有第三人妨害承租人行使权利的，出租人应予排除。 C 、第三人主张权利时，承租人应当及时通知出租人。如因 第三人主张权利，致使承租人不能对租赁房屋使用、收 益的，承租人可以要求减租或不支付租金。（见合同法 第 228 条） 7 、出租人维修租赁房屋的义务 【合同法第 220 条】 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约 定的除外。 【法律分析】 合同法没有对出租人的维修义务作强制性规定，当事 人可通过特别约定排除，因此可在租赁合同中明确约定 由承租人来承担租赁房屋的维修责任。这是因为租赁房 屋由承租人占有、使用、收益，承租人对租赁房屋的状 态和情况比较熟悉，容易及时发现问题，便于维修。 7 、出租人维修租赁房屋的义务 （ 1 ）出租人履行维修义务，须具备以下条件： ① 租赁房屋有维修的必要； ② 租赁房屋是由于自然损坏或属于合同约定由出租人维修 的情形（因承租人原因导致租赁房屋损坏的，由承租人 负责维修）； ③ 租赁房屋有维修的可能（若维修耗费巨大或仅靠维修无 法继续使用的，即无维修可能）； ④ 租赁期间承租人已及时通知出租人维修； ⑤ 当事人对维修义务的承担没有特别约定。如果当事人另 有约定，按“约定大于法定”原则，应按约定处理。 7 、出租人维修租赁房屋的义务 （ 2 ）出租人拒不履行维修义务的责任 ① 承租人可催告出租人在合理期限内维修。出租人拒不维 修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁房屋影响承租人使用的，应相应减少租金或 延长租期。 ② 因出租人不及时修复租赁房屋，致使承租人财产损失或 人身伤害的，出租人应承担赔偿责任。 8 、承租人合理使用租赁房屋的义务 （ 1 ）承租人应严格按照合同约定及房屋性质，合理使用租 赁房屋，包括：不改变房屋用途，不改变房屋的结构和 内部设备，合理使用公共区域和共用设施设备；不对租 赁房屋进行破坏性使用；采取措施预防第三人对租赁房 屋造成破坏。 （ 2 ）承租人按照约定方法或房屋性质使用租赁房屋，致使 租赁房屋受到损耗的，属于合理损耗，承租人不承担损 害赔偿责任。 承租人未按约定方法使用租赁房屋，没有尽善良管理 人应有的注意，致使租赁房屋受损的，承租人应负责恢 复原状、赔偿损失，出租人有权解除合同。 8 、承租人合理使用租赁房屋的义务 （ 3 ）租赁房屋的添附 —— 承租人在租赁房屋上增添附属物的行为。 A 、经出租人同意，承租人可对租赁房屋进行改善或增设他 物。如果双方已就添附物的归属有明确约定的，从其约 定；没有约定的，能够拆除又不影响其价值的，在交还 租赁房屋时拆除；不能拆除或拆除会影响其价值的，添 附物可以归出租人所有，由出租人给予适当补偿。 B 、未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行改善或增设他 物的，属侵权行为，出租人可以要求承租人恢复原状或 赔偿损失。双方也可事后协商添附物的归属。 9 、承租人返还租赁房屋的义务 租赁合同解除、终止后，承租人应将租赁房屋返还出租人。 （ 1 ）承租人返还的租赁房屋应符合租赁合同约定的状态， 或符合承租人正常使用后合理损耗的状态。 （ 2 ）承租人拒不返还租赁房屋的法律责任 —— 应按原租金标准向出租人支付房屋使用费，直至将 租赁