西安新鸿基房地产开发有限公司项目_项目容积率指标的研究、启动区策略、物业发展建议.ppt

项目不同容积率指标下的优劣势分析和商业面积建议 谨呈：西安新鸿基房地产开发有限公司 对容积率的极限计算 层数与容积率的对应关系——高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 产品形式与容积率对应关系经验取值 本项目容积率在1.4~1.8之间时，物业类型和比例基本相似 容积率在1.4~1.8之间，高层对社区整体空间的控制作用明显增强，考虑本项目限高，低密度氛围极弱 容积率在1.4~1.8之间，本项目在竞争中的劣势较为明显 容积率在1.4~1.8之间，在正常的价格水平下盈利水平较低 容积率在1.4~1.8之间，中高层价格必须达到7200元/平米才能达到最佳盈利水平 当中高层均价达到7200元/㎡以上，而其它因素不发生改变时，容积率做足1.8的方案盈利水平有可能超过现有的最优方案。 当叠院均价低至6000元/㎡以下，而其它因素不发生改变时，容积率做足1.8的方案盈利水平有可能超过现有的最优方案。 当联排均价低至10000元/㎡以下，而其它因素不发生改变时，容积率做足1.8的方案盈利水平有可能超过现有的最优方案。 关于项目容积率指标的建议 区域内项目商业状况分析 区域商业前景分析 关于项目商业指标的建议 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 [2007] GW-SZ-59 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 容积率指标分析 a 对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距） 此时，该地块的容积率计算公式： i＝ S建 S地 ＝ n·a·b·x a·b·x + a·m·(x-1) m = r·n·h x 地块内住宅排 a 地块宽度/楼宽 b 住宅进深 m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数 h 住宅层高 1 + i＝ n 1 b (x-1) r·h·x 当地块足够大，x x-1 1 + i＝ n 1 b r·h 假定地块内部各楼座层数一致 对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。 以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则—— 1 + i＝ n 1 0.35 可以看出，对于北方城市的板楼住区： 当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。 亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 1.67 4 1.92 6 2.33 12 2.47 18 2.58 26 i n 高层 中高层 小高层 多层 花园洋房 叠加 联排 双拼 独立别墅 产品形式 1.0~1.3 4~5层 1.3~2.0 6~7层 1.6~2.2 8~11层 2.2~2.8 12~18层 ≤0.3 3层以内 0.4~0.5 3层以内 0.6~0.8 3层以内 0.8~1.0 3~4层 2.8~4.5 19~33层 小区容积率 层数 85% 85% 85% 85% 85% 　 　 　 　 中高层 65% 60% 　 叠院 10% 10% 10% 10% 10% 20% 20% 100% 　 叠加 5% 5% 5% 5% 5% 15% 20% 100% 联排 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 0.9 0.7 　 方案9 方案8 方案7 方案6 方案5 方案4 方案3 方案2 方案1 　 容积率1.0以下，为纯粹的低密社区，物业档次最高 容积率1.0~1.3之间，为联排+叠加+叠院的以多层物业为主的社区，物业档次较高 容积率1.4~1.8之间，为联排+叠加+中高层 的以中高层物业为主的社区，物业档次最低 茵悦之生花园1.8 深圳 雍景城 1.71 香蜜湖1号 1.4 26层 33层 26层 联排5% 叠加10% 中高层85% 1.4-1.8 　153亩 本项目 小高层、高层、多层、联排、双拼； 2.0 　1000亩 中海项目 独栋 1% 双拼1.5% 联排12.5% 叠加15% 6F花园洋房 70% 1.2 203.4亩 金地项目 物业类型 容积率 规模 　项目 5600 8000 9600 13000 价格(元/㎡) 约1.75 约1.5 约1.75 约1.25 约1.25 动态投资回收期（年） 41.47% 75.49% 71.13% 42.70% 55.90% 财务内部收益率（FIRR） 16674.46 27630.83 25614.33 14681.26 18840.96 财务累计净现值（NPV）