从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点.docxVIP

更多干货请添加孙悟空微信：kakaluote1840 从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点 作者：梁中华 吴嘉璐 来源：李迅雷金融与投资（ID：lixunlei0722） 摘要 1、广东浙江继续领跑，“二八现象”愈发凸显。2019年我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势，继续呈现“东迁”和“南下”的特征。不过人口的流向变得更加集中，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东，“二八”现象愈发明显。 2、省内层面：继续向核心城市集中。每个省份内部，只有省会等少数城市是人口净流入的，大多数城市都面临人口净流出的压力。浙江省90%以上的净流入人口，都流向了杭州和宁波，广东主要流向了深圳、广州和佛山。 3、“抢人”愈演愈烈，新一线明显发力。从城市等级来看，一二线城市人口持续流入，三四五线城市人口在持续流出。18年“抢人”大战比较成功的安徽省和西安市，19年人口迁入规模明显放缓。核心城市都开始加入“抢人”队伍，未来中小城市的人口流出压力还会更大。 4、小城市持续流出，地产调整压力大。随着地产刺激的退出，人口对于房价的影响也会越来越明显，人口持续流出的地方，未来房价调整压力会更大。而对于人口流入的城市，房地产市场也可能有不同的表现。受教育水平较高的人口流入，对房价推升更明显，深圳就是一个例子。 01 广东浙江继续领跑， “二八现象”愈发凸显 2019年，我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势，继续呈现“东迁”和“南下”的特征。2019年我国东部省份人口净流入规模超过150万，而按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，南方省份人口净流入达到167万。而且东部和南方省份的人口迁入规模，相比2018年进一步增加。 从具体省份来看，人口的流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万，在全国层面遥遥领先。根据我们计算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东，而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份，不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省，“二八”现象愈发明显。 02 省内层面：继续向核心城市集中 从省内流动的情况来看，也和2018年类似，人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部，只有省会等少数城市是人口净流入的，大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地，基本上都只有1-2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。 而且即使是各省内的核心城市，2019年也出现了非常明显的分化。以福建为例，2018 年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万，相差不大；但2019年两个城市的差距明显拉开，厦门净迁入量达到了13.3万人，而作为省会城市的福州，净流入量只有0.8万人。这说明，在经济和政策因素的驱动下，人口在地区之间的分化在加剧。 即使是人口流入大省，也不是“遍地开花”。以浙江省为例，2019年人口净迁入规模居全国第一，浙江省的11个地级市中，有4个城市是人口净流出的。剩下7个城市是人口净迁入。但从规模上来看，其实浙江省绝大部分的净流入人口，都流向了杭州和宁波。其中，杭州人口净迁入49.35万人，宁波人口净迁入30.07万人，占省内各地市净迁入总量的90%以上。 人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的，大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山，其他城市的人口迁入规模相对较小，部分城市甚至还在净流出。 03 “抢人”愈演愈烈，新一线明显发力 从各等级城市的情况来看，一二线城市持续人口净流入，三四五线城市人口在持续流出。 一线城市中，北京和上海仍维持人口总量控制政策，深圳和广州继续人口净流入。2019年北京人口继续净迁出，但净迁出规模从2018年的22万缩窄至6.3万。上海虽然保持人口净流入，但规模不到1万人。而深圳和广州人口在大幅流入，2019年广州净迁入25万人，尽管深圳未公布人口的自然增长数据，但根据常住人口增量推算，净流入体量估计也有30万左右。 新一线城市加入了“抢人”大战的队伍，近两年人口迁入规模明显增加。比如杭州、南京等新一线城市，除了经济上的吸引力外，在人才吸引政策方面也在不断增加力度，不仅落户政策有所放宽，还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇。2017年的时候，新一线城市的人口净迁入量还不到90万，而2019年该规模已经升至140万。 在2018年的时候，“抢人”最成功的当属安徽省和西安市。2018年安徽省各地人才政策均大幅放宽，而当年也是安徽人口净流入的巅峰。但这种盛况只维持了一年，2019年安徽人口净流入明显放缓，净迁入规模甚至比2018年之前的水平都要低。从地级市层面来看，2018年安徽省内各市几乎都是人口净流入的，而到了2019年，已经有6个地市出现人口净流出的现象