2012北京世爵源墅别墅项目营销策划方案.pdf

制订 ‘世爵源墅’ 自己的市场法则 －‘世爵源墅’营销策划安排 别墅市场的解析 房地产是一个局； 别墅是一个局； 我们的对手－买房人也是一个局； 要破局，先要入局！ 市场篇 北京别墅市场印象 别墅印象。 北京的别墅印象，传统的就是机场路，就是西山，就是 温榆河，要么靠近机场，要么有山有水，其实根本还是 有钱，经济发达了，别墅也就有了，两者就像一对孪生 兄弟，只不过经济是哥哥，别墅是弟弟，先有哥哥，后 有弟弟； 于是，有了BDA经济技术开发区，就有了亦庄的别墅； 有了CBD，就有了京沈高速的别墅。 别墅印象。 BDA,没有山，也没有水，京沈高速边的别墅也 不依山傍水，出来一个就被市场消灭一个； 看来，别墅的文化生活才是市场所真正需要的。 别墅解读。 • 从市场现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置率较高，这说明市 场的供给和需求较为严重存在错位的现象； • 因别墅市场的行业利润率高，门槛较低，导致开发商进入这个市场 的数量较多，使整个市场的开发量较大； • 市场供应结构不合理，中高档别墅的比例过高，达到了50%以上； • 北京的别墅大部分在克隆的是北美或欧洲的风格，同质化严重； • 随着经济型别墅的进入，别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异 化。精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规 划、品质内涵的纯粹性无可替代。 区域别墅印象 京沈高速边的别墅之局 近几年，京沈高速沿线别墅带逐步形成，以交通便利性为地区的 主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价 格普遍以中低价位为主，大规模的开发也使各项目自成体系，但 未形成类似温榆河和京顺路一样的集中热点。 但是不管是康城2－香草天空，还是安德鲁斯，虽然价格不像机场 路动辄3000美金，可从2004年后，开发商几乎就没有犯过愁。 应该说：京沈高速边的别墅之局是个好局！ 京沈之局的棋子们 项目 物业类型 建筑面积 容积率 报价 尚东庭 叠拼、联排 128200 0.93 4500 运河上的院子 联排、独栋 73900 0.33 16600 康城 联排、叠拼 1000000 0.58 6000 安德鲁斯 联排、叠拼、双拼、独栋 200000 0.73 9000 天地美墅 联排 27000 0.8 / 水郡长安 联排 295100 0.8 6600 京沈之局的棋子们 京沈之局的棋子，现在实际寥寥无几，开发商们非常聪明的错开了 入局的时机，没有形成真正的正面竞争。 从2004年起，由于合适的产品定位、合适的推广安排，相继得到市 场的认可，销售率不断攀升，我们也不妨来看看： 康城 产品定位： CBD湖景叠拼别墅 产品卖点： 项目总规划100万平方米 20万平米的高尔夫公园 6000亩的天然绿化林带和 25平方公里的绿色稻田 产品均价：6000 安德鲁斯 产品定位： CBD高尔夫原乡别墅 产品卖点： 高尔夫球场 高尔夫园林景观 产品均价：9000 安德鲁斯 项目产品分布： 3% 4% 产品解析 36%