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第一章 物权的设立、变更、转让和消灭专题
案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案
案情简介
陈某系张某丈夫,陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后,
在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间,并
于9 年后改建为石棉瓦屋。再过9 年,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建
设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作为建设县城公园之用。随
后,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某从胡某处所购一间半住房,
按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的
决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公,遂与陈某协商
购买该违章建筑残值(拆除材料值),价值640元,由城建指挥部付款后陈某出
具领条一张。在领取该款半年后,陈某和张某隐瞒真实情况,向铜原县规划委员
会申请办理扩建房屋的产权证,同年铜原县规划委员会由于审查不严,予以批准。
陈某夫妇为占有该违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“水园街
11号未拆除的40.25 平方米石棉瓦房屋属张某所有”,并经铜原县公证处公证。
事后,张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的
批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局
审查不严,向张某颁发了铜权字第 2476 号《房屋所者权证》。次年,张某将领
取的石棉瓦房残值款 640 元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真
相后,作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处
作出了撤销公证书的决定,铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第
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2476号《房屋所有权证》的决定。对此,张某以“搭建40 .25平方米房屋时,
没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张撤销
铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认
其对该房屋享有所有权。
法律问题
1 .张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权?
2 .张某的主张是否合理?
法理分析
(一) 房地产权属登记
房地产属于典型的不动产,其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》
的规定,除法律另有规定的外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法
登记,发生效力;未经登记,不发生效力。
1 .不动产登记
我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定,其中第
10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。
根据《物权法》第10条的规定,我国不动产实行统一登记制度,而此前我国不
动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第 1l 条的规定,申请登记
的当事人,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
根据《物权法》第12条的规定,不动产登记机构在登记
时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”,“就有关登记事项询问申
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请人”,而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要
求申请人补充材料,必要时可以实地查看”。这表明我国不动产登记的审查实行以
形式审查为主,以实质审查为辅。根据《物权法》第13条的规定,登记时登记
机构不得要求对不动产进行评估,也不得以年检等名义进行重复登记。
我国《物权法》还对不动产的预告登记和异议登记作出了规定。《物权法》
第19条规定,利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正
登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记
失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
《物权法》第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为
保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经
预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权
消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
2 .房地产权属登记
房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构,对房地产的权属情况进行
持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利,如租赁权、地役
权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房
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