戴德梁行答客问-物业管理.doc

物业管理答客问 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 物业管理答客问 常规概念篇 什么是物业管理？ 答： 最早的物业管理起源于１９世纪６０年代的英国，一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意。这就是所谓的最早的“物业管理”了。 《物业管理条例》中规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 对业主来讲，物业管理具有两大作用： 第一，优质的物业管理可以使物业保值、增值。良好的物业管理能够延长物业的物理寿命，降低物业的损耗速度，避免了物业使用价值的超前损耗，起到了保值、增值的作用。 第二，优质的物业管理能够充分发挥物业的功能，令物业使用人获得良好的清洁、优美、舒适、安全的高质量生活和工作环境，彰显用家身份与品味。 什么是业主临时规约？ 答： 建设单位在销售物业之前，制定业主临时规约。 业主临时规约中，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。 什么是物业管理费？它的使用范围有哪些？ 答： 物业管理费是指红线以内、业户门外之间各项公共设施与设备的管理及运行成本及管理者酬金、相应税费等之总和。使用范围包括：管理人员工资及福利、行政办公费、保安费、保洁费、绿化管理费、公用设施维修保养费、固定资产折旧费、税费等。测算原则为“量出为入，按质论价”，所有管理费之收入均将用于该等用途，令物业得以良好运行。其中，物业管理者酬金只占据很少的比例。 物业管理费怎样支付？ 答： 物业交付后，由业主支付物业管理公司。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，缴纳标准从“前期物业管理服务合同”之约定。 什么是专项维修基金？ 答： 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。 为什么小业主一定要签署业主临时规约？ 答： 根据《物业管理条例》规定，小业主有遵守业主规约，执行业主大会决定的义务。管理规约作为对所有房屋买受人集体约束条约，对开发商、小业主、物业管理部门的权力与责任都作了公平、公正、公开（对所有业主均同等适用）的阐述，规约不仅仅被看作是对业主的约束，更被看作是提高物业使用功能、使物业保值、升值的保护伞。如果众业主都无视规约的条款，则物业的规模、档次、升值潜力都会受到严重影响。 为何我的房子在未使用的情况下，也要全额缴纳物业管理费？我办理房屋交接手续后，并不急于入住（可能两、三年后才入住），是否也要支付物业管理费？ 答： 业主在进行了交房手续后，已经完成了验房步骤，对房屋的建筑质量已经认可。同时，完成了房屋所有状态的改变。按照《全国物业管理条例》第7条第五款规定，交房手续后，小业主与物业管理已经形成了事实上的合同双方，业主有义务按时缴纳物业管理费。 为何必须一次缴纳 个月的物业管理费？为何现在要预收取物业管理费？ 答： 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了。按规定，物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限一般不得超过6个月。 因为物业公司在接受开发商委托对标的物业进行物业管理的同时，大量的前期投入加之服务措施展开的迫切性要求物业公司需要一定的运转费用，要求物业公司必须筹措一定的资金展开工作。所以政府的有关文件及规定均支持物业公司可以预先收取一定比例的物业管理费，但是亦规定不可预先收取多年的管理费，行规规定不得预收大于一年的管理费。 背景展示篇 物业管理公司—— 答： 尚未取得相关资料。 物业管理顾问公司——戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司介绍 答： DTZ戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及45个国家140个城市，共有11