招商地产公园上市策略报告.pptx

;报告提纲：;第一部分、营销环境分析 武汉别墅市场分析;2012年度高端别墅成交速度解读;经济型别墅市场：在售主力总价区间在150-400万可达到80-100套/年以上的去化速度;2012武汉市场别墅存量分析;2013武汉市场重点别墅项目存量及推量分析;“别墅市场” 小结;市场同类产品选择：金地·澜菲溪岸 纳帕溪谷;华侨城——项目概况;;区位图;华侨城——东湖、欢乐谷;;总平图 效果图 59;;展示特色; 纳帕溪谷——菜单式装修提供全美式、黄金海岸、意大利、棕榈度假、西班牙、托斯卡拉等多种装修，除增加了推广噱头外，一定程度增加了产品附加值，满足客户个性需求； ;金地澜菲溪岸 项目概况;;金地澜菲溪岸 最热卖产品;目前，市场上同等级产品均依托项目强势资源，通过现场体验的营造，打造项目的核心竞争力； 本案在区域市场内，为高端别墅群落，无论在产品表现和品质上均完全超脱项目所在区域，但预计未来项目别墅产品将面临来自同区域项目竞品价格的挑战；;宏观政策预判;宏观环境——2013年2月20日,国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施“国五条”，量价稳升趋势遭遇“阻截”。;“国五条”细则;（一） 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 政策解读： 自去年11月以来，武汉中高端项目成交明显趋好，也从结构层面上抬高了市场均价，今年1月全市成交均价环比增幅更是创下21个月新高。以往控制房价就发生过最先控制高端项目，对于高端项目不发预售或是不予登记的情况。因此，高端项目将面临较大的政策风险；;后市影响预判：;后市影响预判：;“国五条”出台后武汉高端市场反应：;“宏观政策” 小结;第二部分 项目基本情况;1期货值及现状;10月;湖区价值演绎;渠道策略：线上媒体树形象，在营销中心未开放条件下， 线下主动出击寻找客户。;12月27日产品发布会;第三部分 客户分析;;客户对项目认知情况分析：客户对于项目景观及地段较为认可，而对于价格及配 套存在一定疑虑；;验资客户回顾 ;验资客户回顾 ;验资客户回顾 ;第四部分、市场定位及营销战略;营销策略组合;别墅面市背景;保时捷车友会;第五部分 设计营销组合及计划;推广组合;大众媒体树形象 大 众 纸 媒：长江日报，楚天都市报 户外：短期户外投放，加大户外选址投放频次，拓大项目认知区域 高端刊物：BOSS ，上层 网络占领：搜房网、新浪网 电波媒体：92.7 现场包装：楼体字，项目精神堡垒 线下触客源 专业巡展：汉正街，汉西专业市场巡展，社区巡展 点对点营销：短信、直投、高端社区电梯框架 商会联动：结合各商会半年会，年会进行品牌嫁接 合作资源整合：银行，供应商，个人资源接触 网络电商资源整合 ;户外;线上推广;线上渠道;线上渠道;;一席尊天下 华中顶级城市别墅;区域热点炒作：加大区域炒作力度，结合片区规划如使馆区，墨水湖南路动工进行事件营销 别墅：针对别墅，增加异业之前的嫁接活动，例如同高端汽车、高端美容会所、高尔夫球场之间的活动合作。注重客户的高端感受。 ;246销售模式 2家销售团队： 知名代理公司客户资源整合，现场销售PK考核。 4家外围带客团队 多维度进入外围团队整合，调动带客积极性。 6名CALL客团队 专人CALL客，直效激励，定量考核。 ;案场活动;4月;4月;示范区开放暨当代艺术作品展示;冻结资金，客户装库;『业主答谢晚宴』;推售思考;备注：示范区开放时间初步预定为4月27日，流程安排以示范区开放时间为节点进行推排，各节点实际启动时间可根据确定后的实际示范区开放时间进行推排调整；;;;;;第六部分 价格策略;;;; 通过市场比较法推出项目的合理均价为18560，但是根据公司的KPI考核指标以及项目的成本测算，推导出完美溢价的均价为20500。 此价格高于区域内同类产品2500-4000元/平米。;客户心理价位分析;定价原则;根据以上原则制定价格;价格体系;总价敏感度分析; 工程结点与营销结点脱节，屡次延后造成客户一定流失。 目前项目景观及配套资源展示短期之内难以实现，不利于项目价值提升。 国五条及限购政策对一期别墅产品将产生一定影响，打破观望，规避限购。 预售证未取得情况下，如何进一步确认客户购买实力及意向？ ;;即使道路坎坷不平，车轮也要前进；即使江河波涛汹涌，船只也航行。。五月-20五月-20Monday, May 11, 2020 世界会向那些有目标和远见的人让路。。23:07:1623:07:1623:075/11/2020 11:07:16 PM 差之毫厘，谬以千里。—宋·陆九渊。五月-2023: