都市综合体的价值体系和开发模式.ppt

* Part 1： 都市综合体的价值体系和开发模式。 3 在北京、上海、香港等经济发达城市都 有大规模的综合建筑体： n n n n 规模大 标志性 核心性 综合性 “城市发展的重要载体—— 城市标志性建筑综合体” 4 世联观点1： 综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源。 5 重点关注： ü 城市未来规划以及城市功能布局演变 ü 城市发展趋势研究 ü 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 市其他功能区的关系 ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 城市综合体的出现是城市形态发展到 一定程度的必然产物 当经济进入快速发展阶段、人口和产业 聚集度迅速提高、城市中心土地愈加稀 缺时，城市综合体便应运而生了。 CBD ? 城市综合体能够提升区域乃至城市价值，创造新的 增值点——带动周边土地升值、带来高素质就业人 口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国 际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城 市（功能）层面的机会入手。 重点关注： ü 城市未来规划以及城市功能布局演变 ü 城市发展趋势研究 ü 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 市其他功能区的关系 ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集 6 北京 上海 综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分 一个城市的写字楼物业的需求总量、需 求特征及区位分布与该城市的经济增长 第三产业的发展阶段 速度、 产业结构和交通状况息息相关。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 写字楼的需求有赖于城市产业结构的变 –以满足日常生活的 传统商贸、服务业 –以餐饮、休闲娱乐、 –以贸易、信息、咨 旅游、文化教育等 询、法律、广告公 化，包括第三产业的蓬勃发展、以及第 二产业中内部服务功能的剥离与升级。 为主导 为主导 关、金融保险等为 主导 办公面积需求与第三产业GDP关系 6000 5000 4000 3000 2000 1000 广州 0 50 100 150 200 250 十亿人民币 资料来源：文献检索 8 重点关注： ü 城市经济发展总体特征 ü 城市产业发展状况，包括产业结构、产业形 态及产业发展水平等 ü 主导产业发展特征及发展潜力 ü 城市特征及城市发展阶段界定 ü 城市人口特征及消费力研究 基于收益性物业的特征，综合体的定 位须从城市经济和产业发展规律入手 综合体的出现不仅与城市的总体经济发 展水平相关，更与一个城市的产业结构 紧密相连。从当一个城市的产业结构以 第三产业为主导时（超过50%），城市 综合体更具有市场。 重点关注： ü 城市经济发展总体特征 ü 城市产业发展状况，包括产业结构、产业形 态及产业发展水平等 ü 主导产业发展特征及发展潜力 ü 城市特征及城市发展阶段界定 ü 城市人口特征及消费力研究 9 世联观点2： 综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值。 10 “1+12” n巨大的吸引力 n显著的标志 n带动性和超前性 n目的地 → 目光、商机、财富 → 城市形象、景观、品质的代表 → 领导市场 → 跨越城市、跨越行业、跨越人群 11 综合体发展的四种模式 模式一：酒店、写字 楼、商 场、公寓等各种 功能均衡发展 的模式 COMPLEX=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ …… 案例：香港太古 广场、 北京 华贸中心 模式三：以酒店为核心 功能的 发展模式 COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE SHOPPING+…… 案例： 上海商城 模式二：以写 字楼为核心功能 的发展模 式 COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL SHOPPING+… … 案例：广 州中信广场、深圳信 兴广场 模式四：以商 业为核心功能的 发展模式 COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL OFFICE APARTMENT+…… 案例 ： 深圳 华润 中 心、 日 本福 冈博多运 河城 12 案例：北京银泰中心 CBD核心区，长安街第一高度 建筑面积：35万平米，共3栋建筑 占地面积：3.13万平米 容积率：约为8（地上面积26.3万平米） 物业种类 甲级写字楼 超五星级酒店 酒店式公寓 商业 建筑规模 15万平米 3.7万平米 5.6万平米 5万平米 13