2020年上半年天津房地产市场回顾及展望.pdfVIP

2020 年第二季度，位于海河沿线的京津国际中心、老城厢的天津大都会以及新八大里商务 区的郡都大厦交付使用，为市场新增 326,800 平方米的办公面积，上半年新增供应总量达 466,800 平方米。随着市场商务活动的全面解禁，写字楼新租需求得以释放和回暖，本季净 吸纳量录得68,100 平方米。季内，2/3 的新租需求来自科技互联网相关企业，尤其是北京外 溢的线上教育企业在城区优质写字楼承租大面积办公空间，成为主力需求引擎。传统金融类 企业，如保险、银行也有扩张需求。专业服务类企业在市场租金下行的情况下也释放出了升 级搬迁的需求。但楼龄较长的乙级楼继续出现退租现象，退租租户主要为线下教育和非传统 金融类企业。整体市场空置率环比上升 2.6 个百分点至 46.9% 。受市场高空置的压力，业主 继续加大降租幅度实现以价换量的效果，本季全市平均租金同样本环比下降 1.7%至每月每 平方米98.9 元。 下半年约有 130,000 平方米的新增供应入市，市场空置率有望稳中有降，而租金依然承压。 2020 年第二季度，天津没有新增零售物业项目入市。零售物业基本全面恢复营业，市政府 推行了发放消费券、举办夜市活动等一系列促进消费的举措。但租赁市场表现仍不活跃。仅 部分知名运动服饰品牌、连锁餐饮品牌有小幅扩张，如友谊路新业广场的2000 平方米的凡 间美食基地开业。本季度空置率环比上升4.8 个百分点达 15.8%。零售、餐饮业态均出现大 面积关店，其中餐饮尤其明显；以本地中小型商家为主，也有全国性餐饮和国际时尚品牌因 疫情影响而整合门店。空置率升高压力下，购物中心首层平均租金报每天每平方米17.0 元， 同样本环比下降1.6%。 下半年，将有三个项目计划入市，餐饮业态需求有望缓慢回升，零售业态扩张依然谨慎，而 服务业态有进一步增加的风险，平均租金有进一步承压下降的趋势。 2020 年上半年，天津有五个仓储物流项目完工，其中四个项目于第二季度集中交付，上半 年合计新增仓储面积268,400 平方米，分别位于滨海新区、武清、空港和宁河。大部分项目 预租情况良好，整体空置率环比仅上升 1.5 个百分点至 16.2%。上半年市场租赁交易活跃， 净吸纳量录得168,100 平方米，是2019 年全年净吸纳量的1.7 倍，释放了2019 年潜在的市 场需求。其中最大一笔成交来自于某第三方物流企业，交易面积达 85,000 平方米；此外， 上半年可见多笔来自第三方物流的新租和扩租交易，如丰田物流、跨越速运、无忧物流等。 传统区位仍是第三方物流租户的主要选择，如空港、西青、武清、北辰；然而，新兴区位的 项目吸纳速度缓慢，租金有所下调，加之疫情对需求增长带来的不确定性以及未来新增供应 等多方面影响，季末平均租金同样本环比微降0.2%，报每月每平方米30.5 元。 下半年，预计有三个项目交付，合计面积236,700 平方米，都位于新兴区位，其中临港项目 有港口贸易类租户表示预租意向，而津南、静海项目则面临其他区位的竞争。整体供应压力 较大，预计空置率仍将上升 ，租金在短暂休整后以稳为主。 “随着疫情的好转，天津各板块市场活动都已经开启复苏模式。疫情加速了线上服务的需求， 在线教育/在线医疗/ 网络游戏等行业逆势增长，使得此类 TMT 相关企业成为天津上半年写 字楼的主力需求，传统金融的扩张需求以及专业服务的升级需求在上半年都有释放。在整个 上半年，天津的零售物业积极自救，尝试线上平台、直播等新营销模式，在一定程度上实现 了行业的变革。如何挖掘潜在消费需求、更好地推进线上线下融合是下半年天津实体商业需 要解决的问题。未来新兴区位项目逐步涌现，扩大天津仓储物流市场分布，也对整体市场带 来供应压力。但随着疫情影响的减弱，以及北京需求外溢，预计需求中长期将稳定增长。”