2020年上半年南京房地产市场回顾及展望.pdfVIP

2020 上半年，南京写字楼市场迎来位于河西板块的甲级写字楼国寿大厦以及奥美大厦入市， 共计约 13.2 万平方米的新增面积，全市整体存量累计达到 235.9 万平方米。纵观供应的变 化，南京写字楼的存量在过去的 6 个季度共计增加了约27 万平方米，较2018 年底存量增 加13%；供给端的集中入市，短期内对写字楼市场去化形成一定的压力。 需求方面，受到疫情及全球性经济放缓的影响，一些经营不善或是现金流短缺的企业，陆续 从租金单价较高的甲级写字楼中退租。同时，除了大型专业服务业及传统金融行业仍积极在 南京甲级写字楼市场中布局，其他类型租户多在大环境不确定性较大的前景下暂缓企业的扩 张并采取较保守租赁策略。受此影响，2020 年上半年南京甲级写字楼市场录得负吸纳，加 之新交付项目内仍有较多空置面积，空置率升至29.5%。同时，租户强化成本导向的情况下， “性价比高”的乙级写字楼及园区写字楼的新租和搬迁需求有所上升，二季度乙级写字楼的净 吸纳量有所改善。该现象一方面显示了需求的基本面仍在，同时验证了以价换量的策略仍可 有效的吸引客户的需求。 上半年写字租赁博弈逐步向租户倾斜，业主相应地调整租金预期，全市平均租金与2019 年 底相比下降3.4%至每月每平方米 120.4 元。此外，绝大多数的业主亦提升了租赁优惠政策， 以期进一步刺激租赁活跃度。 未来六个月南京写字楼市场仍有四个优质写字楼共计 42.5 万平方米将投入市场，其中以新 鸿基国金中心主塔楼及地标项目河西金鹰 A 座最引人瞩目。需求方面，我们认为业主方对 于租金的让步将一定程度上刺激需求的释放；其中TMT 、传统金融及大型企业等租赁预算未 受疫情影响的租户预计将乘机入市，为租赁市场增添回暖的活力。 2020 年上半年，南京零售物业市场迎来了江宁板块的龙湖龙湾天街入市，为南京零售市场 带来了12 万平方米的新增供应，全市的零售物业总存量也达到了350 万平方米。需求方 面，受疫情的影响，一季度的需求受到一定程度的冲击，部分原本便经营不善的租户出现 退租，我们录得了-26,596 平方米的净吸纳量。不过在南京市疫情控制得当、复工及消费 复苏迅速的带动下，租户开始积极拓展门店。从CBRE 调研显示，南京二季度录得了 76,041 平方米的净吸纳量，同时上半年的空置率维持于5.1%的低水平。 综合分析需求的状况，我们发现2020 年上半年南京新增的租户需求大多来自生活必需类消 费，比如，盒马鲜生于东方弗莱德插旗新街口、居家消费品牌 NOME 于水游城开业。另外 在疫情的冲击下新街口仍持续吸引国际一线品牌及网红餐饮品牌；本季度 Christian Louboutin 于德基广场开设了南京首店、轻奢品牌COACH 在金鹰A 座也摆出了围挡、网红 火锅品牌贤和庄也在新街口插旗，显示出各大品牌对疫情后南京消费复苏和新街口商圈引流 能力充满信心。 租金方面，虽然南京零售市场在疫情爆发初期受到了冲击，但需求的快速复苏使得业主方在 租金的报价上并未有较大让步。2020 年上半年南京购物中心首层租金报价仍维持在每天每 平方米19.6 元，与2019 年底持平。 未来六个月，由华润收购并改造的桥北万象汇将在年底入市，为市场带来约10 万平方米的 新增供应。需求方面，在疫情稳定的情况下租户的拓店需求已逐步复苏；而闭店改造的项目 也将在年底重新开业。因此，我们预测南京的零售物业市场空置率将下降，同时带动租金仍 有微幅增长的空间。 河西CBD 作为南京市全力打造的新兴核心功能集聚区，规划将重点引导现代金融及数字科 技两大重点产业的聚集。自2010 年起，在新地中心等一众优质楼宇陆续聚集了一些内外 资金融及现代服务业的头部企业迁入。比如，入驻旗舰楼宇新地中心的汇丰银行、字节跳 动、华润电力及安永等行业头部企业，以及在河西购置或自建总部的华泰证券、工商银 行、南京银行紫金财险等。 同期，建邺区政府在离河西CBD 的交通枢纽-元通仅一站之遥的新城科技园大力引入高新技 术及数字科技产业。在政策支持及楼宇性价比优势的利好下，阿里巴巴、小米科技及哔哩哔 哩等TMT 龙头企业相继入驻，令新城科技园的产业集聚与河西CBD 的高端商务板块形成优 势互补、相互促进的发展态势。 2019 年以来，随着国金中心及河西金鹰等又一批优质办公楼的入市，河西CBD 迎来了新一 轮的扩容升级。其中国金中心先后引入了首都银行、壳牌、赛威传动一众知名外资企业入驻， 尤其是德勤及锦天城律师事务所等专业服务业租户从新街口的迁入预示着河西 CBD 已具备 成为南京顶级商务区的要素。CBRE 的数据显示，截至2020 年上半年，河西CB