物业管理实务考试要点PPT版.pptx

学 海 无 涯 第一章、物业服务企业设立和组织机构 1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理活动的 经济实体。 2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人 ②属于服务性企业 ③具有一定的公共管理性质的职能 3、物业管理企业的分类： ①按投资主体的经济成分来划分： 全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。 ②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业 物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集 团公司。 4、物业服务企业的设立：★★★ 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和 资质审批两个阶段。 ⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数和法定代表人；⑤公 司人员；⑥公司章程 ⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专 业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或名称；股东权利和义务；出资方式；机构产生办法、 职权、议事规则；法定代表；公司解散事由和清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。 5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 ⑴一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门； ⑵二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门； ⑶三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。 6、物业管理企业资质条件 ⑴一级：注册资本 500 万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等相关专业人员不少于 30 人，中级 职称以上人员不少于 20 人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以 上物业不低于 100%、多层 200 万、高层 100 万、独??式 15 万、办公楼、公寓厂房及其他 50 万，有优良业绩。 ⑵二级：300 万，20 人，10 人，两种类型物业以上物业不低于 100%、多层 100 万、高层 500 万、独立式 8 万、 办公楼、公寓厂房及其他 20 万，有良好业绩。 ⑶三级：50 万，10 人，5 人，有委托项目，建立档案。 7、新设立的物业管理企业，其资质按最低等级核定，并设一年暂定期。物业企业在领取营业执照 30 日内申报。 8、物业服务企业组织形式：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制的。 ①直线制优点：领导能够集指挥和职能一身，命令统一，责权分明。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和职能。 ②直线职能制是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式，优点：加强了专业管理的职能、适应涉及面 广、技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易 扯皮，降低工作效率。 ③事业部制特点：一是实行分权管理，将制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独 立的核算和自负盈亏。优点：一是强化决策机制；二是调动积极性；三是促进内部竞争、提高效率；四是有利于 复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。 ④矩阵制特点：在同一组织中既设置职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员是双重领导，既受 所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 ;学 海 无 涯 优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用人力资源；二是有利于跳动各方工作的积极性、决 解处理负责问题；三是具有较强的机动性和适应性。 缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员多，容易多头领导；二是部门之间关系复杂，协调难度较大， 处理不当容易产生矛盾。 9、物业管理企业组织机构设置的影响因素： ①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模及所处阶段。 10、物业管理企业组织机构设置的要求： ①按规模设置、任务设置；②统一领导，分层管理；③分工协作；④精干、高效、灵活。 11、物业服务企业机构设置及其职能：★★★ ①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还 设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。 ②人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人 力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。 ③行政管理部：编制实施日常行政管理，企业文