4、土地权属管理.ppt

第四讲 土地权属管理 土地问题既是中国革命的核心问题，也是中国建设和发展的关键问题。 中国改革开放是由农村土地制度变革发端和破题，近二、三十年的高速经济增长，在很大程度上又是依靠农地转为城市用地和建设用地而支撑的。 提 纲 一、土地权属概述 二、国有土地权属管理 三、集体土地权属管理 四、农用地产权制度现状及创新 五、热点链接——小产权房 一、土地权属概述 土地权属管理是指有关土地财产权（所有权、使用权、收益权、处分权等）方面的行政管理活动，也就是国家用以确定、调整和处理有关土地产权及其权属变更的一系列行政管理活动。 （一）土地权属管理的主要任务 现阶段我国土地权属管理的主要任务是巩固并不断完善土地公有制，保护并监督土地资源的合理利用，提高土地使用者开发、利用土地和改善土地条件的积极性，预防和调解土地纠纷，完善社会主义土地利用方式。 （二）土地权属管理的主要内容 1．土地权属审查与确认 是通过对一定形式的土地权属进行审查而确认产权关系，明确产权归属。这是土地权属管理的起点和核心，其实质性内容是审查确认产权关系是否真实、合法。 2．土地权属的登记与土地产权证的核发 土地权属登记是指国家按照法律对国有、集体所有土地的所有权、使用权和他项权利进行注册登记的一种制度。土地登记是土地权属管理的重要内容，它是国家用以确立或认可土地所有者或土地使用者拥有土地权属的法律措施。 3．土地权属变更管理 二、国有土地权属管理 （一）国有地权的管理 1．国有地权的客体，是国有土地。国有土地的范围，依据《宪法》和《土地管理法》的有关规定，包括下列土地：（1）城市市区土地。（2）部分农村和城市郊区的土地。（3）国家依法确定由机关、团体、企业、事业单位和个人使用的土地。（4）依据法律规定属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地、牧草地、水域地和未利用地的土地等。（5）县级以上人民政府依据法律认定的不属于农村集体经济组织所有的一切土地。 二、国有土地权属管理 2．国有地权的主体。国有土地归国家全体人民共同使用，国有地权由国家的代表——政府来行使。我国现行《土地管理法》规定，国家所有的土地的所有权由国务院代表国家行使。 二、国有土地权属管理 3．国有地权的行使与管理。国务院是我国国有地权的主体。根据法律，中央政府授权中央政府的土地管理部门作为国有土地所有人代表，代为行使所有权。 国有土地的管理，包括土地产权关系的清理，土地使用、收益及处分等。国有土地由政府指定的土地管理部门实行统一管理。土地收益应上缴国家财政，其管理费用则按实际需要通过编制行政预算加以解决。 二、国有土地权属管理 （二）国有地权的划拨 国有地权的划拨，是国有土地使用权流转的一种特殊形式，也是国有地权管理的重要内容。 1．国有土地划拨的概念及特征 国有土地划拨是国家将国有土地使用权无偿的让与土地使用者，使用者只要按照一定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而不必向国家（政府）交付任何费用和租金。 二、国有土地权属管理 国有土地划拨具有以下几个特征： （1）地权的划拨采用的是行政划拨手段，需经县以上人民政府批准，再由同级土地管理部门实施划拨行为； （2）划拨土地使用权除法律、行政法规对划拨土地使用权的期限有特别规定（如外商投资企业用地）的以外，其他划拨土地没有使用期限的限制； （3）划拨土地使用权只需以较小代价或无偿即可取得； （4）划拨土地使用权也是土地所有权与土地使用权相分离的产物，但都是一种不完全的物权。 二、国有土地权属管理 2．国有土地使用权划拨的适用范围 根据《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十三条的规定，下列用地的土地使用权，确需必要的，可以采取划拨方式提供土地使用权： （1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 二、国有土地权属管理 （三）国有地权的出让 1．国有土地出让的含义及特征 国有土地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权一般包括下列内容：占有和使用土地的权利；出租权；转让权和设定担保权；物权请求权；相邻权。 土地使用权出让与有以下两个显著特征：土地使用权出让是有偿的；土地使用权出让是有年限的。 二、国有土地权属管理 2．国有土地使用权出让的主要方式 根据《国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权的出让方式有三种，即协议、招标、拍卖。 二、国有土地权属管理 （1）协议出让方式 是指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地代表与有意受让方进行一对一的谈