产业地产打造金融加开发的复合平台 课件.ppt

主力商户共同 LP 模式 降低招商与运营风险 将主力商户作为资本募集对象、成为共同 LP ，降低招商与运营风险 ? 凭借与工商联、商会、行业会的战略合作关系， 搜寻具有一定资金实力、认同复星产业地产操 作理念的规模商户，作为资本募集对象，成为 共同 LP ? 这些规模商户在招商与运营上具有丰富经验， 同时也将成为项目的主力商户，有助于商贸综 合体快速形成商气、快速步入正轨 食 品 纺 织 五 金 机 电 汽 配 服 装 家 居 建 材 主力商户 共同 LP 产品的竞争力 商贸发展基金 基金方案 主要存在三个方面的风险点，包括销售风险、运营风险和商户风险： 主要风险点 若因定位、运营等因素导致经营不善，商户 实际收入远低于预期收入，商户可能以不恰 当方式维权 专业市场的运营需要管理经验、以及专业人 才的支持，目前这些要素的增量跟不上与专 业市场的迅猛发展，人才缺口庞大 商铺的销售速度与当地居民收入及投资偏好 密切相关，如果销售进度没有达到预期，将 影响现金回笼速度 销售风险 运营风险 商户风险 商贸发展基金 基金方案 资本募集 ? 市场环境： 目前商贸类公司二级市场溢价率较高，为本基 金募集创造良好的外部条件 ? 募集对象： 原有专业市场经营者、商户、生产厂商、经销 商、代理商，机构投资人、高净值人士等 退出模式 ? 选项一： 在基金到期、市场经营日渐成熟之后，发行成立新的以持有型物业租金收入为主要收入来源的基金，将持有 型物业出售给这一基金 ? 选项二 ：将持有型物业整体出售给境内外机构投资者 ? 选项三： 打包在公开市场上市 国内两家专业市场类上市公司市盈率 ? 海宁皮城（海宁皮革城）：市盈率约 26 （ 2012 年 6 月 26 日收盘价 26.18 ， 2011 年每股盈利 1 元） ? 小商品城（义乌） ：市盈率约 33 （ 2012 年 6 月 26 日 收盘价 7.94 ， 2011 年每股盈利 0.24 元） 香港专业市场类上市公司市盈率 ? 卓尔（卓尔发展）：市盈率约 8 （ 2012 年 6 月 26 日收盘 价 3.24 ， 2011 年每股盈利 0.41 元） 募集与退出 商贸发展基金 基金方案 复星产业地产 资本控股 （简称星泓资本） 商贸合作伙伴 A GP(Ltd) LP 股比 50-100% 股比 0-50% 有限合伙基金 1 基金管理公司（ Ltd ） 基金管理委托 开发建设公司（ Ltd ） 实现收益目标，根据分配方案分配利润 100% 控股 收取 2% 管理费和提成 代建收取 总投资 3.5-4% 开发建设委托 实体商贸综合体项目 全资、控股或者参股 获得项目 开发建设、管理 运营项目 工商联相关领军企业 行业协会相关领军企业 商会领袖 基金结构 商贸发展基金 基金方案 100% 控股 基金要点 商贸发展基金 基金名称 ? 商贸发展基金 发行规模 ? 首期目标规模约为人名币 5 亿元 ，远期规模 20 亿元 组织形式 ? 公司型 基金发起人 ? 复星集团和商贸领域合作伙伴 基金管理人 ? 复星商贸产业基金管理有限公司，由复星集团和合作伙伴共同出资成立 投资期限 ? 5+2 年 募集对象 ? 金融机构，投资机构，工商联、商会、行业协会中主力企业，有投资能力的自 然人等 投资领域 ? 包括但不限于商贸综合体、商贸专业市场、保税商贸综合市场及配套项目等多 个领域 推出方式 ? 境内外上市、注入上市公司、向第三方转让、资产证券化、有实力的企业回购 等 目标收益率 ? 年均 约 15%-20% 管理费 ? 基金管理人每年收取 2% 的管理费 基金方案 科技绿洲基金 背景 通过与临港集团前期互动，使临港意识到基金化的发展有助于推动其重资 产和轻资产的 “双轮驱动” 业务模式；而复星在基金孵化和运作上的能力恰好 与临港形成契合。临港有意将旗下优质项目与复星共同设立主题产业园区基金。 临港集团 复星集团 丰富的招商 运营能力 大量优质 项目资源 投资孵化能力 基金孵化能力 基金化发展助推 临港双轮驱动 临港现有优势 复星的优势 基金方案 37 投 资 复星集团 临港集团 共同出资 科技绿洲产业投资管 理有限公司 科技绿洲产业基金 （合计 200 亿元，首期 20 亿元） 管 理 ? 复星集团 0.5 亿元 ? 临港集团 0.5 亿元 ? 财富集合 9 亿元 ? 其他投资主体 10 亿元 康桥项目 南桥项目 浦江项目 新桥项目 九亭项目 开发管理 公司 运营管理 公司 提供项目 开发、招 商、项目 经营等服 务 科技绿洲基金 基金结构 基金方案 资本募集 ? 企业机构投资人 ? 个人投资者等 退出模式 ? 选项一： 在基金到期、市场经营日渐成熟之后，发行成立新的以持有型物业租金收入为主要收入来 源的基金，将持