建设工程合同的主体.pdf

精品资料 建设工程合同的主体 篇一： 《建设工程施工合同》签订主体解析 《建设工程合同》签订主体解析 合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件。 合格的主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 因此，一个建设工程施工合同是否有效，首先看合同签订主 体是否合格。建设工程施工合同主体包括发包人和承包人 （包括总承包人和分包人） 。发包人是建设工程项目的产权 人或是经营人，及负责工程投资、经营与管理的当事人及合 法继承人。承包人是被发包人接受的具有工程承包主体资格 的当事人及其合法继承人。 发承包双方或一方不具有建设工程相关法律要求的主 体条件，将导致建设工程合同无效。 1、不适格的发包人主体 建设工程合同的发包人一般为法人或其他组织，但我国 现行法律并未排斥自然人的发包人地位。实践中常见的不适 格的发包人主体包括： ⑴法人组织的分公司通常不是独立的法人单位，不具有 签订合同的权利能力和行为能力，须以法人的名义签订施工 合同。 ⑵法人的职能部门，如某某公司工程部、项目部、基建 办公室、 指挥部等等， 同样也须以法人的名义签订施工合同。 可编辑 精品资料 ⑶法人委托的项目管理公司、咨询公司不是建设工程施 工合同的主体。法人与其属于委托与被委托的代理关系，在 委托权限内须以被委托的名义签订施工合同。 (文/ 丁达鹏律 师) ⑷发包人未按法律规定获得项目施工所需的批准手续 时，也不是适格的合同主体。发包人在签订合同前必须获得 对被开发地块的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证等文件，否则其不具有签订建设工程施工合同的 权利能力和行为能力。 ⑸多个自然人或法人通过组建项目公司形式开发建设 工程的，发包人应为项目公司，其中一个独立的自然人或法 人属于不适格的发包人。 2、不适格的承包人主体 我国《建筑法》及相关的建筑法规对承包人的主体资格 提出了更高的要求，除须满足分公司及职能部门不能作为合 同主体外，排除自然人、合伙企业、个人独资企业参与工程 承包，要求建筑工程承包合同主体一方必须是具有法人性质 的建筑企业。另外对承包人提出资质要求和市场准入条件。 鉴于建设工程合同标的特殊性， 《建筑法》明确规定承包人 只能在其相应的资质等级范围内承接建设业务。相应的资质 等级是作为建设工程承包人必须具备的行为能力，承包人不 具备这一行为能力，都将导致建设工程合同的无效。 可编辑 精品资料 按最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件 适用法律问题的解释》 （以下称建设工程司法解释）对承包 人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设 工程施工合同，被认定为无效合同，从而进一步明确了建筑 施工企业的资质在决定建设工程合同效力上的影响。 审查承包人主体资格，应注意以下几个方面： ⑴审查承包人的企业形式，如果承包人是个人、合伙企 业、或是个人独资企业，按现行法律法规将不能签订建设工 程承包合同。 ⑵审查承包人企业是否具有建筑企业资质，资质等级是 否与合同的建设项目相适应。按《建筑法》规定，将工程发 包给不具有相应资质的建筑企业的发包人也要承担法律责 任。同时联合体承包的，按照资质等级低的单位的业务许可 范围承揽工程。 ⑶审查承包人是否存在“挂靠”情况， “挂靠”导致合 同无效。 3、无效合同后果的承担 《合同法》和《建设工程司法解释》对合同被认定无效 后，合同主体如何承担责任给与了不同的规定。 《合同法》