现代饭店选择承租包经营方.docVIP

PAGE2 / NUMPAGES4 现代饭店选择承租包经营者的方法 ????随着我国经济的深入发展 ，现代饭店业也蓬勃发展 。饭店投资者从原来单一由国有、集体单位投资 ，发展成外资、股份企业 、民营资本等众多形式。饭店的经营方式从原来单一的谁投资谁经营，也发展成多种方式的经营格局。实际上，许多饭店投资者愿意将饭店主体自己经营，配套或经营难度大的项目外包经营 ，甚至租赁经营。但如何实施租赁和外包经营？如何选择承租经营者和承包经营者？许多业主感到一下子无从着手 。? ????一 、不同经营方式的利与弊? ????目前 ，通常采用的经营方式有4种 。? ????一是自己经营即由饭店所有者进行所有投资并自己经营管理。这样做能统一指挥、统一协调、统一运作，利于打造自己的品牌；市场形势好，经营得当，收益最高 。但也有弊端 ，主要是前期人、财 、物投入大，如经营不当或市场形势不好，经营风险大 ，经营管理者压力大 。? ????二是全部租赁经营即饭店租赁经营，是甲乙双方签订租赁经营合同 ，甲方将租赁物出租给乙方；乙方在租赁期内按合同约定向甲方支付租金；乙方对租赁物具有使用权、经营权和自负盈亏责任；甲方对租赁物保留所有权 。租赁物一般是甲方通过竣工验收后的建筑物 、共用工程设施设备，也可含按经营标准已装修完毕的建筑，或含经营用的设施设备 ，具体由甲乙双方根据实际情况商定 。好处是仅竣工验收合格后的建筑和主要共用工程设施设备租赁，甲方可省去饭店的装修和经营设备投资，也不用搞经营策划 ，不用? 招聘和培训员工，还可省去开办费等；乙方经营顺利，甲方有较长期稳定租金收入，不用操开业经营成败之心；收益较稳定 ，可避免不可预测的市场风险；乙方一般是独立法人独自承担经济和法律责任 。? ????弊端为较大规模的饭店可能一时难找到既有经营能力又有经济实力的乙方，容易拖延时间 ，延误项目启用；享受不到因市场形势好为经营带来的更丰厚的利润和知名度 、美誉度；因乙方先期投入大 ，合同期长（10年左右）；租金收入风险与经营风险有一定关联性 。? ????三是全部承包经营即一般甲方对经营场地装修和主要经营设备投资后，甲乙双方签订承包经营合同；乙方在承包期内按合同约定向甲方支付承包金，享有饭店资产使用权、经营权 ，独立核算 、自负盈亏；甲方只对饭店原有资产保留所有权；承包时间长短由双方商定。好处是甲方无需投入经营所用流动资金，也可省去日常经营管理之心，只需按合同收取承包金，乙方经营良好，甲方的利益可以得到保障。弊端为甲方仍需较大的固定资产投入；如果乙方经营不好，有可能退包，甲方还需要再组织经营班子；在承包期间会出现重经营，轻维护保养的掠夺性经营现象；不利于饭店品牌的创建。一般乙方不是独立法人，甲方将承担法人的责任 。? ????四是部分出租或承包，部分自己经营即甲方根据自身条件，对经营项目进行分析，将易产生效益、有能力经营的项目自己经营，其余项目租赁或外包经营。好处是主体项目自己经营管理，有利于主体质量的保证，能减少初期投资，能化解部分经营压力，分解部分经营风险 ，获得部分较稳定的收益 。弊端为因有部分项目租赁或外包经营 ，平时需加强内 、外的协调和统一性沟通 。? ????二 、实施招租招包前 ，业主自己首先要明确的事项? ????1 、哪些项目拟对外租赁经营或承包经营？? ????2、租赁或发包项目的位置、建筑面积、实际可经营面积 、公摊面积？? 3 、租赁或发包项目的相邻或周边环境情况？? ????4 、提供装修和经营设施设备否？? ????5、提供营业执照、税务证和相关经营许可证（卫生、治安、文化、消防、环保）否？6 、租赁或承包期限？?????三 、业主需提供的条件? ????1 、项目的建筑安装工程通过竣工验收 ，完成共用工程的设施设备安装调试运行；? ????2、租赁或发包项目的建筑具有产权证（土地使用权证 、房产证）；? ????3、拟租赁或发包项目及主体的共用工程装备情况（供水、电、汽、燃料，空调系统，电话、电脑、电视、监控、消防系统，停车位，排水和水处理、垃圾站、化粪池、绿化等环保系统 ，员工餐厅、更衣、淋浴等后勤设施 。）??????4、供水、电、燃气、燃油、热力蒸汽 、空调及计量表安装到户；? ????5 、提供租赁或发包部分及相关部分的建筑图和各类管线图 。? ????四 、双方需协商明确的事项? ????1、租期或承包期 。一般需要乙方投资固定资产 ，