2011年淮安市楚州房地产项目市场调查分析研究报告.ppt

项目名称：东方希尔顿 项目位置：楚州区纬七路南 开盘时间：一期2009年下半年 规 模：占地面积约62500㎡ 产品形态：高层、商业 价 格：高层均价4500元/平方米 户型面积：两房88平米、 三室94-132平米 销售情况：在售二期1、2、3号楼 共322套，已销售121套 客户特征：周边地缘性客户 项目名称：淮上人家 项目位置：楚州华西路北侧 开盘时间：一期2009年下半年 近期2011年1月 规 模：建筑面积160000平米 产品形态：多层、高层、商业 价 格：多层均价4800元/平米左右 高层未开价格未定 户型面积：两房94平方 三房105、112、121平方 销售情况：一期多层已售罄 客户特征：周边地缘性客户 项目名称：盛世豪庭 项目位置：楚州翔宇大道东侧 华西路北侧 开盘时间：一期2007年1月 二期2009年12月 规 模：占地158505平米 建筑面积233337平米 产品形态：高层、商业 价 格：均价4400元/平米左右 户型面积：两方91平米 三房103、111、114、129平米 销售情况：住宅已售罄，商铺余40套 客户特征：周边地缘性客户 项目名称：书香门第 项目位置：楚州区城东乡 开盘时间：一期2008年6月 二期2010年10月 规 模：占地120亩 总建筑面积11.5万平方米 产品形态：多层、商业 价 格：多层均价3800元/平米左右 户型面积：两方72、89平米，三房127平米 销售情况：全部售罄 客户特征：周边地缘性客户 项目名称：丰泰-东方康桥 项目位置：楚州翔宇大道与铁云路交汇 开盘时间：一期2008年初 二期2010年10月 规 模：总建筑面积133270平米 产品形态：多层、高层 价 格：均价4100元/平米左右 户型面积：两房88、95平米 三房111、121、133平米 销售情况：多层全部售罄 高层预计8月开盘 客户特征：周边地缘性客户 3、楚州房价区域分布示意图 小结： 楚州房地产市场均价在5100元∕㎡左右，受区政府对城区中心的限高限制，小高层和高层产品主要集中在新城区，区域主体在建项目85%都集中在翔宇大道和楚州大道附近。 各楼盘因所处地段的不同，受周边发展规划、区域配套、自身档次和配套的影响，即使同为多层产品其价格也出现4600元∕㎡-5838 元∕㎡不等的巨大差异。 4、客群分析 客群区域 楚州城区 周边乡镇 异 地 所占比率 45% 45% 10% 需求类别 刚性需求 二次置业 投 资 所占比率 45% 55% 5% 年龄层次 25-30岁 30-40岁 40-50岁 50-60岁 60岁以上 所占比率 20% 25% 35% 16% 4% 客群类别 教 师 公务员 企 业 个体经营者 散 户 所占比率 16% 35% 35% 4% 10% 分析： 刚需购房客户比率增大。 根据楚州区05年到12年的城区建设规划及大力打造新楚州的战略思路，随着城区旧城改建的进程，更多周边乡镇人口涌入城区购房。 在未来的几年时间内在旧城改建的城市规划运作下，换房改善居所的客群仍是该区域主力客群，该区域地产市场将显现地块集群效应的产生。 5、楚州地区产品分析 楚州房源户型相对比较单一，设计中规中矩，项目运作仅以概念宣传，在整体立面营造风格及项目配套设施上较前两年有所改善。 楚州房地产项目之间的竞争还停留在档次、户型设计、面积配比等硬件方面。 面积配比上98-135㎡两房、三房户型仍为主力购买户型。 针对现在的楚州地产的运作首要在于档次性的营造及项目附属值的打造力度，必须具有一定的超前意识。 6、项目推广 楚州地产依托于淮安市场的前提下，在广告推广的运作上存在传统性的营销模式推广。DM单、车身和户外广告牌占据了整个推广渠道65%的比重。 建议我司项目的入市采用“一石激起千层浪”的效应运作，运用符合地方人文特性的广告推广运作手法，以节俭时间、人力等各项运作成本营造目标性推广效果。 途径 报纸 DM单 电视 车身 户外 项目工地 售楼部 电台 比率 10% 22% 15% 25% 18% 15% 10% 8% 7、项目总价分析 楚州地产市场的现状仍是供不应求状态，目前楚州房地产市场能接受的总价多为55-70万以内。 但随着城区旧城改建、区域经济商圈的打造，工业版块的联动效应体现，在未来的时间里，区域商业的发展将决定楚州经济拓展的空间，也将决定楚州房地产价格持续上涨的趋势。 8、小