X年广东清远市房地产市场走势分析.doc

2010年清远市房地产市场走势分析(住宅)清远房地产市场2010年走势分析（住宅） 2010年清远市房地产市场走势分析(住宅) 一、清远市城区房地产分布状况 清远市住宅主要分布于北江沿岸及新城区清远市政府附近区域，此外离清城区不远的清新县也有相当数量的楼盘。因此，清远市住宅大致可分成三大板块：凤城大桥至北江大桥中心沿江板块、新城区域板块、清新县板块。 详见《区域住宅市场分布状况》 美林宏景花园、帝景花园、瑞枫花园、御景湖畔御水龙庭、金碧湾、汇景名居、锦江豪苑、第一海岸豪庭 美林宏景花园、帝景花园、瑞枫花园、御景湖畔 御水龙庭、金碧湾、汇景名居、锦江豪苑、第一海岸豪庭 新城区域板块市中心沿江板块清新县板块 新城区域板块 市中心沿江板块 清新县板块 帝景豪苑、凯旋花园、凤城世家、广信花园 二、清远市住宅市场状况 1.供应情况： 时间 施工面积 （万㎡） 同比 竣工面积 （万㎡） 同比 竣工套数 2003年 137.03 60.11 5234 2004年 198.61 7% 97.36 -33% 1815 2005年 263.45 32.65% 118.03 8.61% 1142 2006年 422.58 60.40% 290.45 151.17% 4459 2007年 577.43 36.64% 192.15 23.57% 2008年 393.48 -31.86% 282.75 47.15% 2009年 983.05 50.64% 271.4 66.88% #市区住宅开发情况表 分析：从上表可以看出，清远在2003年住宅施工面积、竣工面积大幅增加之后，竣工面积在2004-2005年连续两年呈下滑趋势；（主要原因受市场容量小的影响，市场消化力度不足），而06年随着清远经济进入快速发展阶段，房地产开发也同时加快，从06年开始清远施工面积又大幅上升。从近几年住宅市场的状况可以看出，清远住宅市场容量小，楼市发展呈波浪式发展。清远市房地产市场总体表现出较强的不稳定性，这对于开发周期长的项目来说存在着一定风险。 2.销售情况： 分析：从上图可以看出，随着清远市经济的发展，清远消费能力增强，人们改善生活环境的心理需求加强，从04年开始，需求量开始快速上升；但距房地产发达的一线城市的发达阶段还有很大差距，市场容量小的弊端在短期内仍然存在，这必须值得留意。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2009年商品住宅成交近1.4万套，销售面积达 2009年商品住宅成交近1.4万套，销售面积达190万㎡； 从整体数据上来看，清远的住宅成交量已创历史新高； 从每月住宅成交情况分析，住宅成交高峰期仍然集中在5--7月以及9--11月的销售旺季。 3.住宅销售价格情况： 分析：从上图可以看出，清远住宅销售价格仍然呈上升趋势，可接受的销售总价也相应提高。主要原因是清远整体经济的持续增长、人均收入的增加、消费力加强等原因驱动了需求量的增加；另外，土地出让全面实行招、拍、挂导致土地成本增加、建筑原材料涨价、银行提高贷款条件、项目融资成本提高及产品质素的不断提升，促使价格上升。另外，近年众多较强品牌实力的外来开发商相继进入清远市场，带来新的开发模式和营销理念，也是驱动片区房价上升的因素。 住宅价格在供需两旺的影响下，全年房价不断攀升，月均价最高达到4494 住宅价格在供需两旺的影响下，全年房价不断攀升，月均价最高达到4494元/㎡。 住宅成交价格全年整体走势向上，每月成交价格不断攀升。 7月份大量江景住宅新货推出市场，将整个7月的成交均价推高； 11月则受到别墅及部分江景盘成交的影响，月成交均价更上升到全年最高的4494元/㎡。 90㎡ 90㎡--120㎡户型上涨了700多元/㎡； 120㎡--144㎡户型上涨了500多元/㎡； 144㎡以上大户型仅增长了100余元/㎡。 4.住房空置情况： 分析：从上图可以看出，清远近几年住宅空置率相对较大，住宅空置情况与市场供应程度成正比关系，在03及06年供应增加的同时空置率也相对较大，这说明城市市场的承受力是保持在一定量，清远人口及消费水平的发展还需要一段时间的积累。可以看出，清远房地产市场基础是相对薄弱的，受不起大供应量的冲击，对于自身大规模的项目来说，只能突破这一市场层面寻找其它更广阔市场。 三.清远市各板块住宅市场状况 1、沿江板块 重点楼盘名称 发展商 销售面积（㎡） 销售价格 （元/㎡） 销售现状 御水龙庭 清远市市政房管局解决住房办 128－253 均价：（毛坯） 望江5500 侧望江4500 07年3月开始发售，总货