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2020年城市服务市场分析报告 2020年7月 目录 城市服务热度持续提升1 横琴案例研究1 为什么选择横琴进行案例研究1 横琴方案——从城市养护到城市 合治理2 城市服务市场空间有多大？5 盈利能力和占款问题——城市服务是好生意吗？6 行业盈利能力稳定适中6 行业不存在严重的占款问题8 什么公司会赢得城市服务市场？9 为什么是物管企业？9 规模，背景，经验和特长十分重要 11 市场提示13 城市服务维度的重点公司分析13 保利物业——短期业绩不足为虑，能力继续提升13 招商积余——诚意整合，积极拓展15 新大正——劝君惜取少年时16 插图目录 图1 ：横琴物业城市的模式构成2 图2 ：公司的具体服务内容和服务升级路径3 图3 ：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出5 图4 ：2018 年城乡社区事务支出分类（除公共设施）5 图5 ：剔除公共设施，三城市城乡社区事务支出6 图6 ：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出6 图7 ：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构T 为服务开始的基准月... 9 图8 ：横琴新区市政管养采购项目付款结构 T 为服务开始的基准月9 图9 ：一体化服务同时需要精进专业和协调资源10 图10 ：万科物业开发的黑猫二号停车系统可在城市服务复用 11 图11 ：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用 11 图12 ：万科物业在94 个大中城市进行物业管理服务，拥有当地成熟的人才团队13 图13 ：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制.13 表格目录 表1 ：近期龙头公司拓展的城市服务项目1 表2 ：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例1 表3 ：大横琴城市公共资源经营管理有限公司近年中标项目一览3 表4 ：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容4 表5 ：公司城市公共空间管理与服务主要内容4 表6 ：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则7 表7 ：2019 年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系7 表8 ：投标的得分差距往往很大8 表9 ：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式8 表10 ：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式9 表11 ：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因 11 表12 ：一些企业和地方成立合资平台公司举例12 表13 ：保利物业2025 年达产目标和测算示意表14 表14 ：招商积余2017-2020Q1 不同物业类型新签约情况16 表15 ：重点公司盈利预测与估值表17 城市服务是近几年兴起的，全新的物业管理细分子行业。在大类别而言，我们认为物 业管理可以划分为住宅，商写，公建和城市服务三个子版块。但城市服务和公建物管还是 有区别的，前者空间更大，后者仍然是针对建筑而言。 ▍ 城市服务热度持续提升 今年以来，万科、招商积余，新大正，永升生活服务等公司纷纷加强城市服务的布局。 表1 ：近期龙头公司拓展的城市服务项目 时间 区域主体 企业 服务内容 6 月23 日 泗阳经济技术开发区 永升生活服务 智能城市建设的多项合同，打造城市运营管理 6 月23 日 青岛李沧区 新大正 智慧城市建设和运营保障服务，和青岛融源（李沧区政府资产运营管理平台）合作 5 月28 日 三亚崖州湾科技城 招商积余 秩序维护，内勤物业服务 5 月28 日 青岛即墨开发区 招商积余 城市空间秩序维护，工程，保洁，绿化，垃圾管控，设施管理。 5 月11日 厦门鼓浪屿 万科物业 为全岛提供整合运营服务（市政、园林、市容、环卫、公房管理，建筑保护等） 资料来源：各公司公众号公告 城市服务是一个新兴的细分赛道，此前万科物业，保利物业，碧桂园服务等致力于增 加城市服务的项目储备。传统的物业管理针对楼宇内部的空间，而城市服务则针对城市公 共的区域 ；传统的物业管理是基于面积的同质服务，城市服务则是定制性质的专项服务 ； 传统的物业管理有清晰的甲方业主，城市服务则常常和在地的城投企业展开合作。