住宅物业管理行业分析报告.pdf

住宅物业管理行业分析报告 2020年7月 2020 年初以来，A 股物管公司整体涨幅约40% ，港股物管公司整体涨幅约54% ， 当前龙头估值水平约42 倍。现阶段较 的估值，是否仍未反映行业广阔的空间和 龙头公司较高的增速？本文尝试回答以下问题： 1) 现阶段物管公司的项目拓展主要来自增量的新竣工小区，存量的小区是否也 能成为未来物管公司项目拓展的方向？存量小区规模如何？ 2) 存量小区中，哪些类型的小区是潜在的拓展方向？物管费标准在2 元/平米月 以上的优质小区占比如何？ 3) 哪些因素决定了物管费的水平？是小区自身条件，例如建造年代、房价等等？ 是否能通过提供优质服务进而提升物管费？  高房价背景下，购房者对于初始物管费的定价是否不再敏感？  政府工作报告中多次提到的“ 旧改”政策，对物管行业的影响？ 4) 在分层的存量小区和增量小区中，估算物管公司真正的潜在拓展空间以及增 值服务的增长情况，如何看待未来物管公司潜在的市值空间？ 1、从12 万小区和9088 万户微观数据分析物管费的分布 本篇报告使用贝壳网的草根调研数据，统计的小区数据涵盖全国86 个城市，包括 北京、上海、广州、深圳4 个一线城市，成都、杭州、南京等29 个二线城市以及 53 个三四线城市，共统计了 11.8 万个小区项目和9088 万户小区物管费情况。 86 城样本数据整体代表性较 。为计算覆盖率，我们首先需要估算各线城市的总 套数。一线城市根据现存城镇住房面积除以套均面积进行估算 ；二线和三四线城 市由于城镇住房面积数据缺失，所以采用套户比乘以城镇户籍人口户数进行推算。 最后利用样本套数除以推算各城市城镇住宅总套数，得到样本覆盖率。其中一线、 二线、三四线样本覆盖率分别为 77% 、64% 、21% ，一二线城市的样本覆盖率较 。 - 5 - 表 1、2019 年86 城样本覆盖率测算 套均面积 人均居住 户均人口 城镇住房 样本总套 (平方 总套数(万 样本/估算 城市 面积(平米 （人/户) 面积(万平 数(万套) 米)(C=A* 套)(=D/C) 存量套数 /人)(A) （B） 米)(D) B) 北京 463 33.1 2.8 93 58,789 635 73% 上海 587 37.2 2.7 99 69,968 707 83% 广州 257 34.2 3.0 104 37,206 359 72% 深圳 208 21.8 2.5 54 16,818 251 83% 一线4 城 1,515 33.9 2.7 93 182,781 1,974 77% 样本总套 城镇户籍人口户数(万 总套数(万 样本/估算 城市 城镇套户比(套/户)(B) 数(万套) 户)(A) 套)(=A*B) 存量套数 二线29 城 5,247 7,768