（风险管理）按揭贷款风险揭示及应对措施.pdf

（风险管理）按揭贷款风 险揭示及应对措施 务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受 偿 。”也就是说，现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉 拍卖。 3.保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权 《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人 对物的担保以外的债权承担保证责任。”当同一债务上出现物保与人保竟合时， 保证人对担保物的范围之内具有抗辩权。事实上，当债务人发生违约行为而抵押 物执行不能（唯一生活必须住房）或处置困难时，银行不能直接要求保证人承担 全部债务的连带担保责任，即使事先与保证人约定关于其自愿承担所有债务的协 议也由于违背《担保法》，而自始无效。 （二）《贷款通则》从效力和内容上并不能真正保护银行债权。 1. 《贷款通则》属于部门规章，没有法律层面的效力。法院不能直接将其作 为判决依据，仅用于参考。因此，在《贷款通则》中虽然对银行债权实现作了有 利的规定，但在司法实践中却并未起到多少作用。 2. 《贷款通则》的内容严重滞后。《贷款通则》颁布于1996 年 8 月 1 日，这 近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进，有关银行业务的法律法规也进行了 较大的更改。贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势，阻碍了银行 信贷业务发展。 （三）关于查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇 司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋， 人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据上述规定可知，即使按 揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍 卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加。 随《解释》配发的“答记者问”指出： “如果将被执行人执行到低于最低生 活保障的境地，则政府必须出面救济，就等于政府替他还了债，因而是不合理的 。” 事实上，最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念，最低生活保障是政 府的当然义务，是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种 限制。将二者等同起来加重了债权人的负担，实际上是要求债权人来替政府承担 公共职能。 总之，该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向，这对于通常以债权 形态而存在的我行金融资产而言，都构成较大冲击。 （四）个人（消费）信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱 个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式。近几年， 各商业银行的个人信贷悄然兴起，特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速。个人 信贷作为银行零售业务的中流砥柱，其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其 独特之处。正因为此，世界上许多个人（消费）信贷业务开展得比较好的国家如 美、法、英等国都制定有专门的法律，而我国却没有相关系统法律。 其次，我国社会保障制度不健全，覆盖面窄，并无相应法律保障。据统计， 我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人，只占总人口的 12% ，绝大多数人要自 己负担自己的健康和安全。这些人一旦失业或遇有重大疾病，就势必影响个人信 贷的推进和整个社会的稳定。 二、我行应对措施 （一）办理强制执行公证。 强制执行公证是指我行与借款人约定，当借款人发生违约情形时被赋予强制 执行效力的公证的形式约束，我行不经诉讼审判程序，径行向法院申请强制执行 抵押物以保障权利实现的一种公证形式。 1.办理强制执行公证的优势： （1）缩短实现抵押权的时间、简化处分手续，减少处分费用，避免诉讼和 仲裁程序。 （2）在公证书中，由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产， 并不以此对抗法院强制执行”，因而在主观上对其有一定约束。 （3）在效力上，与仲裁决议和判决书具有同等执行力。 2.办理强制执行公证注意事项： （1）在法定期限内提出申请； （2）按要求向法院提交执行申请书及有关材料（包括借款人违约事实证据）； （3）向法院提供可靠的抵押物线索。 （二）借款人直系亲属提供住所承诺 借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住 房证明的借款人，可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处 分抵押物时，无条件为其提供居住场所的承诺。 新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的，但它并未否认银行 的债权。事实上，