房地产前期工作要点.pdf

房地产前期开发工作要点 根据从事多年房地产前期工作的体会， 对前期工作进行了小小的 总结。房地产开发是一项综合性很强的系统工程。 整个开发流程是从 拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、 经营销售最后验收 交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入 资金大、环节繁多等特征。 其中涉及多个政府部门对每一环节的审批 和监管。任何环节的变化 ,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风 险。因此 ,项目开发必须遵循一定的程序 ,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目， 报建流程贯穿于整个项目的开发流 程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记 审核，并严格按照有关的法定程序进行。 各种相关性手续及政府部门 的批文是项目得以顺利开展的重要 “通行证 ”。因此开发企业的报建 流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。 在整个房 地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下， 通过内部各组织部门间经营活动的相互协调， 并不断从政府各监督管 理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标， 实现企业的经济效 益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中 要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线， 压 缩整个项目的开发时间， 提高自身资源整合能力和项目运作水平， 防 范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核 心。 作为前期报建人员日常工作中须做到 “准、快”相对应的是 “两 拿 ”： 一是 “拿人 ”。 “拿人 ”是前期报建工作重点，关于人一定要 认一个 “准 ”字。从 “拿地 ”到 “拿证 ”到建设要行走于大大小小的 几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设 局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各 主管部门，要尤为重视 “准 ”字。这里要着重关注几门学问：一是政 策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行 政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意， 有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路， “思危、思退、思变 ”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清 晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二 是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠 道建立、 “上压、下供 ”法等都是其精髓所在。 前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作 成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要 的具体事务都是由中层负责开展， 提供决策， 所以职能部门的中层起 到了承上启下的作用。 有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的 科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。 二是 “拿证 ”。拿证本身是个程序化的过程， 但牵扯到时间成本 而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个 “快 ”字。 由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程， 从头到尾涉及多 个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工 作外，还需要根据项目的开发计划、 经营目标等要求， 进