论建筑物区分所有权中的共有权.pdf

摘 要 摘 要 建筑物区分所有权是城镇化高速发展的产物，也是不动产物权存在的重要形式。普 遍认为，建筑物区分所有权可以根据标准的不同划分成不同的类别，这其中又包含三个 内容：专有权、共有权和业主之间的成员权。因为共有权其自身涉及的权利主体、客 体、内容比较多，由其引发的纠纷也是最多、最杂的。共有部分的共有权可以由全体业 主享有，也可以被特定一些业主享有。依据世界各国的学术研究不同，日本通说认为区 分共有人依据各个业主之间的共同关系享有本建筑的共有权，称为 “共同共有说”，法 国学说主张共用部分说，业主共同享用建筑物部分，也就是等同于公用部分，称为 “公 用部分说”。司法实务中，建筑物区分所有权纠纷中出现比率最大的就是因共有权产生 的纠纷，因为我国对共有权的性质、共有权权属、共有部分的界定等方面都没有明确的 规定。解决这些问题，就需要从建筑物区分所有权中共有权的多方面探讨解决之道。在 性质上，共有权与按份共有和共同共有是不同的，因为其属于一种特殊的区分共有；在 司法实务中，车库车位、电梯使用、屋顶平台、小区内绿地等特殊共有部分只要成本已 算入到各业主的购房成本中，就应当属全体共有人所有 （特殊约定除外）；参照国外立 法经验，对比我国实际国情，我国应当对建筑物区分所有权制度进行单独详细的规定或 出台司法解释，不能仅在 《物权法》中笼统的进行规定，才能更具有实操性。以我国 《物权法》第六章为依据，解析区分共有权立法的不完善之处 （例专用使用权、常见纠 纷问题、共有范围的界定等），对这些不足之处提出建议。 《民法典 （草案）》对此部 分的规定见于物权编第二分编的第六章，仍对 《物权法》中遗留问题未作太大变动，小 区内道路、停车位等的问题依然与之前大体相同，仅仅在业主大会、业主委员会表决、 区分共有权人维护共有权利部分做了补充。希望通过讨论，对建筑物区分所有权之共有 权制度的完善有所帮助。 关键词 建筑物区分所有权；共有权；共有部分；共有权制度完善 -I - 哈尔滨商业大学硕士学位论文 Abstract Condominium ownership ofbuildingsistheproduct ofrapid development ofurbanization, and also an important form of real estate property. It is generally believed that the condominium ownership of buildings can be divided into different categories according to different standards, which includes three contents: exclusive right,joint right and membership right between owners. Because there are many owners, objects and contents involved in the Co-ownership, the disputes caused by it are also the most complicated. The Co-ownership of the common part can be enjoyed by all the owners or by some specific owners.According to the different academic research in the world, the general theory of Japan holds that the common ownership of the building can be divided according to the common relationship between the owners,which iscalled the common ownership theory.The French theory holds that the commo