地产项目商业计划书.pdf

上海市 x 山项目分析报告 目 录 目 录 1 一、总论 2 1.1 项目简介 2 1.1.1 项目概况 2 1.1.2 项目规划总体要求2 1.1.3 项目建筑面积指标2 1.2 编制依据 2 1.3 主要经济技术指标 3 1.4 结论 3 二、市场分析 4 2.1 宏观环境分析 4 2.1.1 城市概况4 2.1.2 经济发展状况 4 2.1.3 居民生活水平5 2.2、房地产市场分析 5 2.2.1 房地产市场综述5 2.2.2 板块特征6 2.2.3 未来发展趋势7 三、项目周边环境 7 3.1 项目周边环境分析 7 3.1.1 周边环境7 3.1.2 SWOT 分析 8 3.2 竞争性楼盘分析 8 四、项目定位 9 4.1 总体定位 9 4.2 产品定位 10 4.3 客户定位 10 4.4 价格定位 11 五、财务效益 12 5.1 销售收入测算 12 5.2 建设投资估算 12 5.3 不确定性分析 13 5.4 经济效益评价 13 一、总论 1.1 项目简介 1.1.1 项目概况 项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以 南、板桥东路以北。土地面积 142868 平方米，土地用途为居住。 项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近 中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山 鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上 明珠园等多个中高档楼盘。 1.1.2 项目规划总体要求 项目占地面积 142868 平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为 70 年，规划容积率为 1.1, 其中多层 1.4, 非独立式低密度住宅 0.7, 建筑密度多层 30%， 非独立式低密度住宅 25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7 个/户配置。 1.1.3 项目建筑面积指标 项目总建筑面积 180184.8 平方米，住宅部分 155654.8 平方米，其中多层 124523.8 平方米，别墅 31131 平方米；车位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。 1.2 编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考 察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。 此外，本报告编制依据还有： 1、上海市国有土地使用权出让合同。 2、上海市土地资源管理局号土地出让公告。 3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计 要点和土地利用条件和要求。 1.3 主要经济技术指标 占地面积 142868m2 总建筑面积 180184.8 m2 其中： 住宅 155654.8 m2 多层 124523.8 m2 叠加/联排别墅 31131 m2 车位 23030 m2 配套 1500 m2 容积率 1.1 建筑密度 30% 绿化率 40% 机动车停车泊位