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地产营销四十九式 地产营销四十九式，既是道，也是术，是成全近年来对于营销节点、方式、事件的一次梳理。 我们试图从营销推广、广告宣传和销售执行三个主要方面的内容去分解营销的节点、事件和 常用的方式，并将其分为常规动作和自选动作。 常规动作在目前地产营销中基本必不可少，自选动作则需要一定的条件，或者是根据项目的 实际情况进行取舍。无论是常规还是自选，明确以价值提升为核心，组合运用才是关键。 （注：带*为自选动作） 第 1 式：【企业营销】 除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项 目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖 点。 第 2 式：【区位营销】 项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项 目区位作为主要卖点进行宣传推广。 CBD 中央商务区，其概念最早产生于 1923 年的美国，当时定义为 “商业汇聚之处”，许多国际 大都市都形成了相当规模的 CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。CBD 应具 备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众 多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 RBD 直译为 “游憩商业区”，也可译为 “旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 1970 年，C. Stansfield 和 J. E. Rickert 在研究旅游区的购物问题时首次提出 RBD，就是 为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街 区。在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995 年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时， 提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD）， 这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用 RBD 的概念。 中国目前已经形成城市RBD 的雏形区域包括：江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州 天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 CLD 中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段， 人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人 群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚 人文内涵和完美生态环境的居住区域。 第 3 式：【网络营销】 网络是 21 世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化 的地步，从电子楼书到QQ 群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息， 并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。 与传统营销方式相比，网络所涉及的范围不仅仅局限于商业性的内容，还要扩展到产品制造 之前的开发活动。网络营销改变了传统营销的风貌。在未来，人员推销、市场调查、广告促 销、经销代理等传统营销手法将与网络相结合，并充分运用网上的各项资源，形成以最低成 本投入获得最大市场销售量的新型营销模式。 2003 年 6 月 2 日， “阳光奇缘”网络游戏在深圳中海 ·阳光棕榈园举行总决赛，冠军由中 海地产的一名业主夺得。通过网络联络业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。 第 4 式：【体验营销】 体验营销是在体验经济发展基础之上，站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个 方面，重新定义、设计营销的思考方式。从房地产营销的角度来看，以产品、服务体验为基 础，强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪；以创造体验吸引消费者，并增加产 品的附加价值；以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，取得消费者的认同感。 第 5 式：【卖点梳理】 项目卖点梳理是项目营销过程中必不可少的步骤，往往根据项目在产品方面的优势，从开发 理念、规划布局、建筑风格、景观特色、户型设计、智能化等方面选取较为突出的元素进行 组合作为项目的主要产品卖点，是一种以产品制胜的策略进行推广的方式。 开发模式——成都万华 ·麓山国际社区，PUD （计划单元开发）开发模式。 建筑风格——万科 ·兰乔圣菲，南加州原味别墅。 景观特色——深圳万科 ·金域蓝湾的香堤雅境，泰式皇家体闲园林。 户型特点——无锡万科 ·魅力之城，空中四合院。 智能化配套——百仕达 ·红树西岸，中国智能住宅市场的样板工程。 新材料新技术——万科 ·朗润园，上海第一个生态示范住宅区，采用 26 项新科技成果，每 月降低住户电费支出 20%左右。在保证相同的室内