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（商业计划书）启动计划书 项 目 启 动 计 划 书 2015 年 1 月 目录 目录 一、公司简介 1.1 公司基本信息3 1.2 公司使命3 1.3 公司基本服务范畴3 二、项目综述 2.1 项目名称4 2.2 项目介绍4 2.3 项目区域概括4 2.4 项目区域调研5 2.5 项目定位及业态规划10 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势16 3.2 统一运营管理规划17 四、盈利商铺参考租金 4.1 商业调研22 4.2 租金定制23 4.3 租金合算24 4.4 租金回报25 4.5 租金免租期25 4.6 营业免租期26 4.7 租金增幅27 五、综合成本核算 5.1 物业成本费用27 5.2 宣传推广及招商费用32 5.3 装修改建及景观量化费用34 5.4 运营管理人员成本费用35 5.5 办公用品及其他费用36 六、前期启动核算 6.1 前期投入37 6.2 后期经营37 一、公司简介 二、项目综述： 2.1 项目名称 ： 鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】 2.2 项目介绍 光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心 光亚广场总面积 78000㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿 童、女性）的全业态，最受政府支持….光亚广场拥有无可匹 敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。 优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌 兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带 动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济， 领航上湾商业地产。 唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市 规划中最繁华的唯一中心商业街区——3 号桥与滨河景观大 道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌 兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就 座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。 国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心 设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、 绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地， 可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。 2.3 项目区域概括： 乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相 望。全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村，12 个居委会。 总人口8.6 万。 大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神 木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。 2.4 项目区域调研 2.41 区域优势 2.42 目标客户访谈调查 调研背景 为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体 商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁 及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为 本案提供真实可靠的定位依据。 考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定 本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、 北至上湾。 调研目的 了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。 了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期 望程度。 了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。 调研方法 总调研样本：500 份，无效样本：14 份。 调研结果 2.43SWOT 分析 2.5 项目定位及业态规划 2.51 项目定位 2.52 商业市场定位 2.53 项目各楼层业态亮点 2.531 商业规划与功能落位 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势 更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而 所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理， 2楼#时尚生活 通常为 5 至 10 年或更长。 获利稳定：商铺